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針對(duì)個(gè)別商業(yè)銀行向提前還房貸者收取“違約金”，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)有關(guān)專家5日表示，如果借款合同中沒有另行約定，銀行無權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“違約金”。
這位專家說，按揭購房，消費(fèi)者與銀行之間構(gòu)成的是借款合同，按照《合同法》第二百零八條的規(guī)定“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。”因此，如果借款合同中沒有另行約定，銀行無權(quán)收取“提前還貸利息”或
所謂“違約金”，以單方聲明、告示等形式公布的應(yīng)屬無效。
原借款合同中，如果有關(guān)于提前還貸收取相應(yīng)費(fèi)用的約定，但約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第六十一條的規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”而目前，國內(nèi)購房按揭借款基本上都是不收提前還貸的利息和“違約金”的，這點(diǎn)已經(jīng)成為事實(shí)上的商業(yè)慣例。
記者調(diào)查：房貸新政實(shí)施 提前還貸熱潮未現(xiàn)
“房貸新利率出臺(tái)以來，很少有客戶前來提前申請(qǐng)還貸。”華夏銀行北京亮馬河支行行長張志剛4日向記者介紹，“其實(shí)，加息對(duì)百姓而言，更大意義上的是一種心理作用。當(dāng)然，我們更不會(huì)用收取違約金的辦法來處理與客戶的關(guān)系。”記者4日走訪的銀行機(jī)構(gòu)傳遞出這樣的信息，針對(duì)央行出臺(tái)的房貸新政策，消費(fèi)者雖然表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)拿舾校遣]有出現(xiàn)大量的提前還貸熱潮。此間分析人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象從一定程度上反映出消費(fèi)者的消費(fèi)行為和承受能力正在日益走向成熟。
工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行目前均按照央行政策規(guī)定，將個(gè)人住房貸款利率鎖定在5.51%這一下限利率。“工行的客戶群體比較龐大，業(yè)務(wù)種類齊全，長期的、多方面的精誠合作已經(jīng)打造出了一直相對(duì)穩(wěn)定的客戶群體，他們一般不會(huì)因?yàn)槔实囊粫r(shí)波動(dòng)而選擇撤離。”工商銀行總行一位專業(yè)人士說，“目前從各地反饋的信息看，提前還款的不多。”
來自建設(shè)銀行總行的消息說，目前各地提前歸還貸款的客戶很少，總行并沒有把這一問題提升到關(guān)注度很高的層面。中國銀行北京分行一位客戶經(jīng)理介紹，在其親自經(jīng)手的800多名房貸客戶中，僅有3名客戶想申請(qǐng)辦理提前還貸，但還在猶豫中。當(dāng)然，畢竟利率的調(diào)整牽涉到切身利益，前來咨詢的消費(fèi)者有不少，這很正常。
“說實(shí)話，提前還款的情況平時(shí)也存在，一旦手頭有了閑散資金，消費(fèi)者當(dāng)然會(huì)作出自己的理性選擇。”中信實(shí)業(yè)銀行有關(guān)人士介紹說，“何時(shí)還款是消費(fèi)者的權(quán)利，如果采取收違約金的做法，無疑會(huì)趕走得之不易的客戶。”
此間一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)被問及“聽到房貸利率上升的消息，您的反映如何”時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者還是選擇了按計(jì)劃還貸,走一步看一步的方式。
今后，對(duì)于提前還款是否收取利息或者違約金的問題，也要按照《合同法》、《消法》、《銀行法》等規(guī)定，由各銀行在法律許可的范圍內(nèi)自主確定，各商業(yè)銀行也不能通過“價(jià)格聯(lián)盟”的形式統(tǒng)一制定條款而限制競爭。
中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)的專家表示，本次利率調(diào)整所引發(fā)的提前還貸現(xiàn)象，據(jù)分析可能還會(huì)繼續(xù)。個(gè)別商業(yè)銀行所采取的收取提前還貸利息或“違約金”的做法，從法律的角度講缺乏合同條款方面的法律支持，從金融管理和競爭的大環(huán)境講，反映了我國商業(yè)銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測意識(shí)和能力不足，當(dāng)市場變化后，出現(xiàn)寄希望于單方面強(qiáng)行變更、解釋合同以解決問題的被動(dòng)局面。
這位專家說，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信貸消費(fèi)的范圍還會(huì)增大，比例也可能會(huì)有大幅度提高。這次房貸市場利率變化產(chǎn)生的影響，實(shí)際上是給商業(yè)銀行的經(jīng)營服務(wù)提了一個(gè)醒。這位專家同時(shí)說，有報(bào)道稱四大國有商業(yè)銀行已表態(tài)不收提前還貸的利息或“違約金”，在某種程度上，體現(xiàn)了這些銀行對(duì)前述規(guī)定的理解和遵守。
商業(yè)銀行的資金來自儲(chǔ)戶，銀行經(jīng)營不善，儲(chǔ)戶的權(quán)益也會(huì)受損。這位專家提醒廣大消費(fèi)者，今后儲(chǔ)蓄也要選擇信譽(yù)好、抵御風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和能力強(qiáng)的銀行。
第一訪談：提前返還房貸不算違約
針對(duì)借款人提前償還房貸是否應(yīng)支付違約金的爭論，新華社記者5日走訪了首都部分法律界人士。他們認(rèn)為，市場行為從法律層面說是一種合同行為。在目前銀企借貸關(guān)系不良、呆賬壞賬增加、信用信譽(yù)不佳的大背景下，提前還貸在客觀上降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也有利于培養(yǎng)人們的信用意識(shí)，營造良好的社會(huì)風(fēng)氣，而不應(yīng)該視為違約行為。希望銀行業(yè)通過對(duì)該事件的處理向人們昭示:與經(jīng)濟(jì)成長相伴隨的契約文明正在向我們走近。
法學(xué)碩士、北京市博金律師事務(wù)所律師郭耀黎說，從現(xiàn)實(shí)情況看，目前一般的借貸合同均未對(duì)借款人提前償還借款應(yīng)支付違約金作出專門約定。我國《合同法》第208條規(guī)定:“借款人提前償還借款，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。”根據(jù)該規(guī)定，借款人可以選擇提前償還借款，且應(yīng)按照實(shí)際借款的期間向銀行繳納較少的銀行利息。
郭耀黎認(rèn)為，按照“法無禁止即為許可”的法學(xué)原理，在法律和合同未對(duì)借款人提前償還借款作出約定的情況下，不得將該行為解釋成違法或違約行為，不應(yīng)向借款人收取額外費(fèi)用，更不得以收取違約金方式要求借款方承擔(dān)過度責(zé)任。
北京縱橫律師事務(wù)所合伙人、執(zhí)業(yè)律師王惠認(rèn)為，提前還貸在法律上是對(duì)合同的提前履行。盡管我國法律原則上賦予債權(quán)人在提前履行的問題上有拒絕受領(lǐng)權(quán)，但我國《合同法》第208條的規(guī)定，實(shí)際上體現(xiàn)了我國法律鼓勵(lì)借款人提前還款的立法政策。由此，借款人提前償還借款是為法律所允許的。銀行在接受了當(dāng)事人提前還貸后收取違約金沒有法律依據(jù)。
王惠說，一個(gè)簡單的事實(shí)是，每一個(gè)購買房子的消費(fèi)者所簽署的貸款合同都是銀行單方面提供的，在合同訂立及利益保障方面，銀行無疑處于強(qiáng)勢地位。當(dāng)合同履行過程中出現(xiàn)了利率上漲這種重大的變更情形時(shí)，貸款者為了自己生活的需要和更好的條件選擇提前還貸是完全可以理解的，在合乎法律規(guī)定的條件下應(yīng)該得到保障和社會(huì)的支持。（編輯：盛秀華）
作者：北京青年報(bào)丁海軍 謝登科
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