|
話題緣起
日前財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時明確表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。這表明在中國人民銀行頻頻使用信貸手段控制房價過快上漲、消除房地產市場泡沫和風險之后，財政稅收調控手段即將出手，政府決心運用“組合拳”對房地產市場進行積極干預，解決目前我國
房地產市場的相關問題。那么，開征房地產稅到底對房地產市場將產生什么影響，能否遏制目前過高的房價和旺盛的房地產投機？是否會加重普通購房者的負擔？怎樣在打擊投機者的同時保障普通購房者的利益？我們特約有關專家發表看法，供讀者參考。
開征房地產稅的利弊
方建國（作者系中山大學嶺南學院副教授）
黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中已明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅。”3月20日財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時明確表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。由此可以看出，我國將強化對房地產持有階段征稅，這是今后我國房地產稅制改革的方向。
費大于稅限制了稅收對房地產業的調節作用
我國現行的房地產稅費體系的主要特點，一是“稅費并立、費重稅輕、以費擠稅”，費大于稅限制了稅收對房地產業的調節作用。二是重轉移輕保有。西方國家的房地產稅屬于地方稅體系，是地方財政收入的主要來源；我國房地產稅雖然也主要屬于地方稅體系，但并沒有構成地方財政收入的主要來源。其原因并不復雜，一是目前房地產稅收體系的設置已經落后于房地產市場發展的狀況，許多可以征收的稅目還沒有開征（典型的就是房地產保有稅）；二是地方政府從土地出讓和房地產各種收費項目中獲得的財政收入遠遠大于從房地產稅收中所獲得的收入。因此，“明租、正稅、清費”將是房地產稅費改革的基本方向。
可以糾正地方政府片面追求經濟增長率和形象工程的利益動機
現階段開征物業稅（對房地產的保有階段征稅）的有利方面是顯而易見的。首先，它可以糾正地方政府片面追求經濟增長率和形象工程的利益動機。這幾年，全國1000多個城市均大力推出“城市經營”，進行圈地運動。與“經營城市”相對應，逐漸發明了所謂“土地儲備”制度。據統計，通過土地轉讓，全國累計收取土地出讓金近5000億元。土地收益成了地方政府的聚寶盆。而“明租、正稅、清費”的稅費改革政策將一次收取的土地出讓金，改為年租形式或土地稅形式，可以規范政府行為，使政府真正貫徹“執政為民”的執政理念。其次，房地產稅開征后，目前開發商一次性繳納的土地出讓金將轉為繳納少量土地補償金。有的學者建議，可采取招標、拍賣、掛牌等方式選擇開發商。開發商拿到土地后，政府給予其三年開發周轉期，開發期限過后，售出的房地產部分由購房者逐年繳納房地產稅，未售出部分則應由開發商繳納房地產稅（包含地租、地稅）。這樣，不但可以限制發展商囤積土地的行為，抑制投機、平抑房價，也有利于中低收入者解決住宅問題，并有利于合理利用有限的土地資源。另外，政府對中低收入者的自用房地產還可制定相應的物業稅稅收減免政策，減輕中低收入者的居住成本，從而達到社會公平和效率兼顧。再次，可以將地方政府官員“向上”負責的激勵機制改變為“向下”負責的激勵機制。征收房地產稅應與其他的地方政府財政收入制度改革同步進行，地方政府財政收入應主要依靠地方稅收。這樣，地方政府官員就愿意聽取市民的意見，所推行的政策也會照顧大多數市民的利益。
短期內可能增加城市居民的居住成本，造成房地產市場波動
當然，現階段開征物業稅也有不利的方面。一是由于地方政府財政收入制度改革和其他相關配套措施出臺沒有同步進行，短期內可能增加城市居民的居住成本，造成房地產市場的波動。房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征物業稅。二是物業稅政策制定的透明度不高，相應的政策和學術研究不夠，地方政府官員和市民對該項政策的認識不充分，對該項政策的實施將產生不利的影響。三是由于我國地區經濟發展不平衡，房地產業發展也不平衡，在經濟不發達、低收入地區開征物業稅，市民會有抵觸，有可能會引發社會問題。目前涉及房地產開發和交易的法律法規很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征物業稅，就需要改變現行的土地出讓制度，廢止現有的房地產相關稅收。而這需要全國人民代表大會修改相關法律，應當是“法律先行”。另外，我國還未建立相應的規范房地產、土地的價值評估的法律、法規，國內物業價值評估體系尚未完善，現階段要求每年對所有物業進行征稅評估困難較大。
把已開征的房產稅、城市房地產稅以及對土地和房屋征收的有關稅費，調整合并為不動產稅，是合并稅種，優化稅制，而不是增加新的稅種，提高稅負
改革不動產稅制對百姓影響不大
楊衛華（作者系中山大學稅收與理財研究中心主任、嶺南學院教授）
最近，社會各界對改革不動產稅制（或開征物業稅。下同）可能產生的影響高度關注。筆者認為，改革不動產稅制對廣大百姓影響不大。
改革的方式是合并、規范而不是新增稅種
我國現行的財產稅雖然稅種不多，征稅范圍小，收入少，但由于實行內外兩套稅制：對內征收房產稅，對外征收城市房地產稅，造成稅制復雜，外行看不懂，內行講不清；稅收負擔不公平，征收成本高。同時，據有關部門調查統計，我國現階段涉及房地產的稅種實則不少，有14種之多，另外還有涉及房地產的收費多達80～150項，稅費已占到房地產價格的30％～40％。只有規范稅費征收，才能促進房地產業的健康發展。因此，改革我國不動產稅制，主要是合并稅種，規范稅費征收，把已開征的房產稅、城市房地產稅以及對土地和房屋征收的有關稅費，調整合并為不動產稅，這是合并稅種，優化稅制，而不是增加新的稅種，提高稅負。
不動產稅是世界大多數國家普遍開征的稅種，只不過在不同國家名稱有所不同。如有的稱“不動產稅”，有的稱“財產稅”，有的稱“房地產稅”，有的稱為“物業稅”。筆者主張我國改革后的稅種稱為“不動產稅”，因為在我國作為征稅對象的不動產主要是房屋和土地，如果稱為“財產稅”，概念過于寬泛，財產不僅包括房屋和土地，還包括其他動產。而稱為“物業稅”，一是人們對物業的概念比較生疏，難以理解；二是物業的種類也比較多，房屋、土地只是物業的一部分，概念也不夠準確。稱為“房地產稅”本來比較直觀、通俗，也容易為人們所理解，但在我國其含義不準確。大家知道，我國城鎮土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有，納稅人只有房產沒有地產，因而不存在對地產征稅。所以，改革后的稅種稱為“不動產稅”比較合適。
居民只有一套住房不宜征稅
雖然到目前為止，如何開征不動產稅，有關部門還在調查和論證中，理論界和實際部門有各種不同的見解，但改革的原則已經確定，這就是：簡稅制、寬稅基、低稅率。主要的改革措施是合并稅種，降低稅率，合理確定負擔，適當擴大征稅范圍。筆者建議，把居民家庭超過一套的住房（對居民只有一套住房不征稅）列入征稅范圍。同時，贊成政協委員提出的對開發商空置超過一定時間（比如三年）的土地和房屋征稅的主張。這樣，一方面使占有財產越多的人交稅越多，而占有財產少的人，稅負則下降，以平衡稅負，縮小貧富差距，緩和社會矛盾。另一方面，對閑置的土地和空置的房屋征稅，可以抑制盲目開發，避免資源浪費；對居民超過一套的住房征稅，可以提高房產占有者的成本，限制囤積住房的行為，打擊“炒樓”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市場。這既減少“炒樓”需求，又增加房屋供給，有利于優化資源配置，促進房地產業發展。
稅率不宜過高，可規定0．5％～2％的幅度比例稅率
筆者認為，目前政府對開發商使用國有土地征收的土地出讓金，從理論上說，是政府作為土地的所有者向開發商出售40年至70年土地使用權而取得的收入，是一種土地所有權收入，也可以說是出租40年～70年土地的租金，其實質是一種地租，把土地出讓金改為不動產稅是不科學的。因為稅是政府以公共管理者的身份，憑借政治權力收取的，如果把具有地租性質的土地出讓金改為稅，這等于否定了國家（政府）對土地的所有權，混淆了財產權力與政治權力。有人認為，把土地出讓金改為物業稅，可以使房價大幅下降。其實，這只是一種數學上的推論，現實中房價的高低還取決于供求關系。開發商不交土地出讓金，房價不一定會隨之下降，更不一定按比例下降。另外，把土地出讓金改為稅由業主交納，必然降低開發商的投資門檻，導致開發商爭搶土地，造成土地開發失控和土地資源的浪費。
因此，筆者認為，可以把現在對房屋、土地征收的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、契稅以及政府對開發商憑借政治權力征收的費如綠化費、防洪費、人防設施費等合并為不動產稅。同時，考慮到房屋總是和土地相聯系，為方便征收，也可以把城鎮土地使用稅列入不動產稅，一起在保有階段向業主征收。而土地出讓金以及其他合理的收費，仍由開發商、建筑商或其他納稅人交納。不動產稅的稅率不宜過高，如以不動產原值或評估值減去20％～30％后的余值為計稅依據，現階段全國可規定0．5％～2％的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率。
如何避免買得起房用不起房
盧劍靈（作者系廣東商學院財政與公共管理學院教授）
通過稅制改革使房地產稅制充分體現公平和效率
擬進行的房地產租稅費制度改革，是按照明租、正稅、清費的思路進行。明租，就是要通過法律明確規定各級政府出讓國有土地使用權所收取的貨幣收入和實物收入為政府的地租收入，把目前對轉讓土地使用權采用一次性收取使用期內全部地租（現值）的方法，改為在實際使用期內按年向房地產業主收取地租。正稅，就是要通過稅制改革，使房地產稅制充分體現公平和有效率。按照這一改革思路，一般認為應開征房地產稅并以之取代現行的房產稅和城市房地產稅，取消土地增值稅和城市土地使用稅。征稅范圍仍應限定為土地和房屋。稅負水平一般應保持在目前財產稅的總體水平上。計稅依據應根據房地產的評估價值確定，實行單一的從價稅。房地產稅的納稅人應確定為房屋的所有人和土地法定使用人。在房屋所有權人未能明確或所有權人不在國內時，可規定房屋使用人為納稅人。為保證人們基本住房的需要，該稅可規定有限的減免稅條款，原則上對人們擁有的自住房的一定價值予以免稅，超過免稅價值部分，可采取超額累進方式予以征稅。對屬于國有的房地產，用于公共事務或從事非營利活動的，應予以免稅；用于營利活動的應依法征稅。房地產稅減免采用申報方式，凡符合條件享受減免稅的納稅人必須在規定的期限內向主管稅務機關申請，提交相關證明，經稅務機關審查后予以確認。清費，就是要從清理、歸口、規范、嚴查四個方面入手，加大對各級政府部門財產收費行為的管理。根據政府管理職能責任和公共財政要求，對符合政府收費原則，體現市場交易規則，不存在稅費重復征收的項目應予以保留，對明顯屬于地租性質的收費（或收取實物）項目，應歸并在地租之中，除此之外的其他收費項目必須廢除。
有利于降低房價，使更多的人買得起房子
通過以上的租稅費改革，將使我國的房地產利益分配進一步走向規范，但同時也在一定程度上對房地產交易和保有產生相應的影響。一是由于對國有土地出讓金采用按年收取地租、對房地產交易取消土地增值稅和進一步規范政府收費行為，將有利于降低房地產銷售價格，使更多的人買得起房子，對改善人們的居住環境和提高生活質素具有現實意義；二是新房地產稅由于采用按房地產的評估價值征稅，因此，同一房地產實際繳納的稅金，將隨著房地產價值的升降而變化。在房地產價值不斷升值的情況下，即使納稅人的收入狀況不變，其稅收負擔也將相應地加重；三是在實行房地產稅減免申報制的情況下，納稅人必須在法定期間內向稅務機關提供相關的資料，并經稅務機關同意才能享受減免稅，這也將在一定程度上增加納稅成本；四是在實行土地出讓年租制下，房地產業主每年將要向政府交納地租。這樣一來，雖然購房時房價相對下降，但每年的費用負擔卻在加重。
應對購買和占有房地產行為的經濟性進行重新評估
針對新房地產稅制可能引起的稅收效應，人們應對購買和占有房地產行為的可行性和經濟性進行重新評估。在購房時，應充分考慮在房產保有階段將要承擔的租稅負擔，以避免出現買得起房卻用不起房的情況；要及時處理閑置的房地產，以減輕房地產租稅負擔；另外，由于單位面積房地產稅的增減一般與其價值有關，因此若要減輕房地產稅負擔，可通過置換房產，相對降低房地產的價值來實現。
房地產稅改革是一項“系統工程”
劉以賓（作者系交通銀行武漢分行高級經濟師）
有作者在評論“房貸新政”時如是說：與去年出臺的種種調控房地產發展的手段不一樣，這一與2005年春天同步而來的房貸新政，在“降落”市場之前，沒有任何可預見的征兆，但它們在市場的遭遇卻是驚人地相似——銀行與投資人反應平淡，輿論卻烽煙四起。這兩年，諸多調控房地產發展的手段之所以收效甚微，繞不開“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的怪圈，很大程度上是因為單兵突進。筆者擔心：開征物業稅會不會又是一種“單兵突進”？
從眾說紛紜的觀點中，無意間發現一個說法：“開征物業稅是一項系統工程”。此說看似很不起眼，或因為它是人所共知的道理而顯得缺乏新穎性，但用在物業稅問題上真可謂一語中的、入木三分。“系統工程”是一門統籌全局、綜合協調地研究系統的科學技術，是系統開發、設計、實施和運用的工程技術。據說在系統工程中不僅要運用“運籌學”，還要運用“系統”自身的規律性學問。假如說這里指的主要是“自然科學”，那么，開征物業稅以及對整個房地產市場的綜合治理，則是一項異常復雜的“社會系統工程”
筆者以為，要把房地產稅改革作為一項“系統工程”來做，政府起碼要增強以下三個方面的能力：
一是統籌改革目標并納入“系統”的能力。一項改革，也許會有多種目的，但不應是有權參與決策的人各懷目的，而應是在“出于公心”、認真算計效率與公平的關系的基礎上進行統籌協調，并納入改革目標取向的“系統”之中。鑒于現行政府運作制度，要達到此境界相當困難。例如，“房貸新政”已經實施，但究竟讓誰受益卻一直在爭吵之中。房地產稅改革同樣也有一個“誰受益”的問題。有學者指出：物業稅尚未出臺，開發商已開始利用稅收改革利空消息大肆炒作，一些工薪階層人士由于不了解房地產稅的性質，也參與炒作，這是非常令人可怕的現象。開征房地產稅的主要目的是抑制房地產市場過熱，但如果開發商仍然能夠從房地產市場牟取暴利，那么就意味著承包商、消費者乃至政府的利益受到了損害。假如今后的事實果真如此，政府只能回頭反思自己的“系統”思考能力和統籌兼顧能力。
二是政府統籌協調部門價值取向和行為的能力。政出多門、互相掣肘、政策打架現象早已為整個社會所詬病，由此不僅導致政府效率低下、很多急迫的社會問題久拖不決，而且也給權力腐敗和商人投機增添了很多機會。比較典型的是藥價虛高、醫療腐敗，這一現象的癥結所在以及對大眾利益的嚴重損害幾乎人人心知肚明，但就是遲遲無法解決。究其原因，不僅與部門利益有關，與不同部門價值取向的嚴重偏差有關，也與政府缺乏對部門的統籌協調能力有關。這種現狀不改變，房地產稅的改革同樣有陷入尷尬和困境的危險。
三是處理好“雙軌”的能力。按說，一項制度框架從形成之日起便不再作根本的改變而僅僅進行適時調整完善，最易體現“系統”的原則。問題是，“雙軌”是重大改革過程中不可避免的現象和過程。房地產稅改革，即面臨著如何處理好“雙軌”、如何實踐“系統”原則的考驗。例如，房屋保有者和新購房者必將形成在繳稅方式、繳稅負擔上的“雙軌制”，如何體現公平，其中的操作難度、成本極大。既然住房已經成為一種商品，隨著人口流動加劇和城際開放度的加大，房地產市場必然成為全國范圍內無邊界的統一市場。從這個意義上說，下一步試點和非試點地區是否也會形成一種“雙軌制”并導致更嚴重的投機、炒作和不公平？這將真正考驗政府的智慧。
只要購房人預期地價、房價將會持續上漲，則物業稅所帶來的成本將會被房價上漲帶來的收益所抵消，尤其是對于那些快進快出的投機者來說，這筆成本幾乎不用考慮
不可高估遏制投機的作用
卓剛（作者系廣州大學建筑與城市規劃學院副教授）
前些年銀行的金融政策向個人房貸傾斜的時候，購房者的需求在金融杠桿的作用下被放大了；這些年外資大量涌入樓市，投機者更加不顧一切。有跡象表明，中國房地產市場中，購房的投機行為有明顯增長的趨勢。
外資投機性進入樓市是我國房地產投機行為的主流
2004年中國樓市達到近年來最虛假的繁榮，吸引了不少投機性的炒房者。一些公寓或商鋪換手率奇高，一年之內有的居然被轉讓了5次。據有關部門的統計顯示，在這些投機炒房者中，相當一部分人靠的是銀行貸款，采取一種以貸養貸的投資模式同時運作多處物業，風險系數極高，假如一個環節出現問題，就會引發很大的還貸風險。從炒房資金的性質來看，內資投機性購房所占的比例不高，令人擔心的是外資投機性進入房地產的現象。
近年來，在人民幣的升值期望、國內房地產市場相關政策進一步放開以及東南亞地區經濟復蘇緩慢等因素的刺激下，外資大量涌進上海等地的房地產市場。在長三角一些房價上漲較快的城市到處都可以看到外資的影子，且有逐漸從沿海蔓延到內地的趨勢。在一些沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。有的外資從表面看是從事貿易活動或直接投資，但實際上是用來購買人民幣資產或者房地產，進行投機。正是由于這些投資投機于房地產而造成房屋閑置，房屋利用率降低，空置率大幅上升，樓價飛漲。
物業稅對以投機為目的進入我國樓市的外資少有約束力
人行上海分行根據數據模型分析，在上海市場，外匯資金的流入對房地產市場的綜合影響力在五年的時間里高速增長，在房地產市場，30％左右的境外資金份額影響力達到84％。外資在上海房地產的流動已經涉及了房地產消費環節、中介環節以及開發環節等。顯然，物業稅只能在一定范圍內遏制房地產投機行為，也就是說對投機性的內資有一定的約束力。在外資管理有較大漏洞和中外資銀行實行不同的管理標準的情況下，對以投機為目的進入我國樓市的外資則少有約束力。
理順中央與地方財稅關系有利于遏制房地產投機行為
有不少人認為，我國房地產交易和占有環節稅賦偏輕，刺激了房地產投機行為，因此認為，物業稅能降低投機行為，平抑價格。而我認為，采取征收物業稅的辦法后，物業稅收入主要用于為本地區提供公共服務，有利于形成“多征稅－多提供公共服務－財產增值－稅源增加”的良性循環機制，從而使一些地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式——現在確有個別地方政府操縱土地價格，為抬高土地價格推波助瀾。從表面上看，國家開征物業稅首要的政策動機是平抑房價，但我認為理順中央與地方的財稅關系才是開征物業稅的主要目的，是從根本上有效遏制房地產投機行為的關鍵。
有效遏制房地產投機行為必須有整套措施
近期政府政策的一個轉向就是從抑制房地產投資、供給，轉向抑制房地產需求。從理論上看稅收可以抑制需求，實際上，由于對普通消費者而言，房屋的需求彈性很低。物業稅開征后，如果沒有其他措施跟進，房價未必會隨之大幅下調。由于消費者以后每年支付的物業稅折現值的總和，與一次性付款的金額大致相等，因此物業稅的開征，并不意味著購房總成本的下降，而消費者由房產升值所帶來的收益則會因物業稅而大打折扣。對地產公司而言，房價也不會應聲而落，短期內還將獲得超額利潤。由于土地出讓金、土地轉讓稅以及房產稅將由購房者而非地產商承擔，地產商的現金流將大為提高，地產商的資本性投資減少。地產商不可能將房價一步降到位，還將通過加強房產的營銷，提升房產附加價值等方式維持房價，而減少的這部分成本既有可能體現在房價的下調，也有可能成為營銷費用甚至成為其更加超額的利潤。希望中央政府進一步出臺配套措施，加強對房地產市場的管理，打擊壟斷市場、哄抬價格和投機購房的現象。
筆者認為：如果在政策設計時疏于考慮政策的完整性，開征物業稅只能增加自住業主的居住成本，未必能收到遏制房地產投機的效果。以遏制房地產投機為名義的政策，到頭來有可能僅僅增加了政府的稅收。當然，增加財政收入也未嘗不可以成為開征物業稅的理由。
名詞解釋
不動產稅：針對地面建筑物及附著物征收的稅收，與新房地產稅概念大致一致。不動產稅的稅種包括，針對房產的評估價值征收的房產稅和針對房產出租收入的稅收。它是物業稅和房地產稅的總和。
物業稅：不動產稅中的一種。是開發商建房時繳納的一部分稅，實行新的房地產稅后，改由購房者在購買房屋后按年繳。（編輯：李旭波）
作者：南方日報
| 
