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　　-北京市二級市場開放以來，至今已有400余套房改房成功交易

　　-收益制度成為阻礙二手房市場發展的瓶頸

　　-北京二手房中介尚不成熟

　　-銀行、經紀機構的加盟使北京二手房市場看到曙光

　　-業內人士普遍認為，二手房交易要想搞活，必須開放三級市場

　　-三級市場亟待聯動

　　據悉，北京目前有100萬戶居民已買了公房，還有部分居民正在按房改價陸續購買，據估計房改房購買量大約在130萬套左右。業內人士普遍認為，二手房交易要想搞活，必須開放三級市場。只有開放使用權買賣市場，只有使公房私租轉租合法化才能有效降低二手房價。

　　-買二手房有多種途徑

　　自去年下半年以來，農行、工行和建行三家銀行的北京分行推出了二手房抵押貸款。今年民生銀行也有意向推出二手房貸款。不僅如此，二手房抵押貸款包括商業性住宅貸款和公積金組合貸款。公積金貸款買二手房的業務的推出，從理論上說最能刺激二手房的發展，因為公積金涉及的人群最廣，又是一項福利。

　　為了二手房貸款業務具備可操作性，一些房地產中介、律師事務所、保險公司等被允許介入，免費審查上市房屋的入市資格，保證房屋交易的合法性和安全性。這些作法對于廣大的欲購舊房改善居住條件的市民來說無疑是個利好消息。

　　-二手房貸款最長可貸30年

　　率先推出二手房貸款業務的是銀行北京分行，貸款金額最高可達所購房產評估價的70%，貸款期限一般為15年，最長不超過30年。建行的二手房貸款額度也是七成，最高期限為20年。

　　推出的二手房個人抵押貸款業務包括3類房子：二手商品房、二手房改房、二手經濟適用房，也就是說，這3類房子的收購者都可以申請建行的貸款。

　　-經紀機構介入二手房貸

　　北京市工商銀行東城支行日前與置業家園房屋置換有限公司簽署合作協議，正式對外開展二手房按揭貸款，這是繼建設銀行西四支行后，第二家與置業家園合作推出二手房按揭貸款的金融機構。置業家園一直致力于為百姓提供安全、便捷、專業的房屋買賣、置換和租賃的經紀服務。在與工商銀行推出的二手房按揭貸款服務中，置業家園將為利用按揭貸款購買二手房的客戶提供全額階段性擔保，并協調在貸款過程中的抵押登記、價格評估和資格審核等工作。

　　-二手房貸款可申請公積金

　　買二手房申請公積金貸款比申請商業貸款要劃算，公積金貸款5年以上為4.5%，而商業貸款5年以上為5.58%。用公積金貸款可節省一筆利息支出，而公積金中有一半是單位支付，這雙倍的好處，吸引人們首先考慮用公積金貸款買二手房。但據了解，二手房公積金貸款的發放很不暢，迄今為止尚沒有幾筆生意。

　　據悉，北京市公積金管理中心有關負責人介紹，公積金申請買二手房，必須要有中介機構的介入。

　　據介紹，公積金管理中心目前已與有關中介機構接觸，近期內將有政策調整。屆時二手房貸款將向縱深發展，而一改目前北京數十筆二手房貸總數的尷尬境地。

　　-二手房市場特別平淡

　　記者從有關方面獲悉，北京市二級市場開放以來，至今已有400余套房改房成功交易。而大量未成交的二手房在價格制定上近乎同地區商品房價格，有的甚至高于商品房價。

　　-收益制度成為瓶頸

　　北京市國土資源和房屋管理局新近頒布了簡化二手房上市交易的各項手續的新規定。一套二手房16天就可以完成上市手續，此前將房屋買賣手續費改為定額收費。房改房上市的許多障礙已被清除。其實，影響二級市場并被買賣雙方關注的是收益制度，按有關規定，買主除了支付成交房款外，還應交土地出讓金、過戶手續費、印花稅、契稅、中介服務費等，另外買方還需另行交納房款費用的7%至8%。賣主除了要交過戶手續費、印花稅和中介服務費外，還得按成交單價在4000元／平方米、4000元到5000元／平方米之間、5000元／平方米以上三種情況按不同比例和單位分成。另悉，在稅費制度上，上海市二手房交易采取了低稅費、低“門檻”辦法，取消了原先就很低的綜合稅，其中包括土地出讓金，而契稅、印花稅、手續費三者共占交易額的0.88%，由買方賣方分別交納。

　　-中介未充分起作用

　　對于大量無房、手頭又拮據的買方來說，二手房抵押貸款無疑是個利好消息。據悉，北京市已有三家銀行推出此業務，但目前申請二手房貸款的人卻很少，上海個人住房貸款又出新招兒：居民可將舊產權房評估后抵押給銀行，作為貸款購買新房的首付款。但北京的中介行業普遍存在的問題是：資質、管理差，可信度低，收費亂，難以給銀行提供有力的輔助�，F在北京的銀行多委托律師事務所進行一些具體事務，如北京農行委托廣盛律師事務所代辦貸款一條龍服務，但律師事務所并不是中介組織，在實際工作中銀行工作仍然繁重，不利于房貸的開展。據悉，北京市農行至今只提供30多筆二手房貸款業務，而廣州農行已提供了3000多筆。(文／本報記者趙國明)

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