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　　中國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)，正在朝“住宅產(chǎn)業(yè)化土地市場化管理規(guī)范化企業(yè)品牌化”的方向發(fā)展，并已呈現(xiàn)出可喜的局面。

　　上半年形勢分析

　　中國政府的政策，是要積極推動商品住宅產(chǎn)業(yè)能盡快成為我國經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　而國家財經(jīng)政策和房改政策兩個“輪子”一起滾動，使中國內(nèi)地的商品住宅市場，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展：

　　1。銀行利率已連續(xù)七次下調(diào)，并開征利息稅，引導(dǎo)國民將多馀的資金從儲蓄轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)，亦刺激了商品住宅市場需求的釋放。

　　2。房地產(chǎn)金融體系不斷完善，如放寬住房按揭年限簡化辦理手續(xù)等，為個人購房提供了較為寬松的資金環(huán)境。

　　3。國家加大推動房改政策的力度，如住房分配貨幣化能進(jìn)一步順利進(jìn)行，將大大提高個人的購房意欲和支付能力。

　　據(jù)有關(guān)方面介紹，今年上半年，全國有十個省市商品住宅的銷售額增幅在百分之一百以上，全國房地產(chǎn)市場形勢十分喜人。銷售額與銷售面積的全面增長給投資者以信心；部分地區(qū)房價穩(wěn)中微升也給購房者以盡早入市的信號；竣工面積和銷售面積相近，說明市場除了有效吸納近期上市的商品住宅外，還能消化部分積壓樓宇；當(dāng)然龐大的正在施工面積，意味著內(nèi)地的商品住宅，將持續(xù)是一個供過于求的市場。

　　住宅市場發(fā)展趨勢

　　1。經(jīng)濟(jì)適用房與名牌中高檔商品房將并存發(fā)展，以滿足不同消費(fèi)群體的需要，而低品質(zhì)商品房將被成批淘汰。因為經(jīng)濟(jì)適用房是面向廣大中低收入家庭，市場需求的絕對數(shù)量十分龐大。同時，隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，國民收入不斷增加，一部分人士已先富裕起來；而非國有經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，每年除了“制造”出大量的“百萬千萬富翁”之外，還吸納了為數(shù)更多的中等偏上收入的管理人員；這些人士對居住條件要求較高，已成為中高檔商品房的主要目標(biāo)客戶。經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔商品戶的目標(biāo)客戶各有不同，但市場發(fā)展前景都較好。相對而言，一些規(guī)劃設(shè)計落后，小區(qū)環(huán)境貧乏及粗制濫造的商品住宅將會變成積壓房而被市場淘汰。

　　2。受全球經(jīng)濟(jì)一體化的沖擊，人們的消費(fèi)方向和結(jié)構(gòu)，國際間正在趨同。中國加入WTO后，首先，由于國際最新的居住理念，設(shè)計風(fēng)格和一些高科技的生活設(shè)施的引進(jìn)，必然會對內(nèi)地商品住宅市場產(chǎn)生影響；其次，由于關(guān)稅下調(diào)，帶動了材料設(shè)備價格的下降，從而對在商品住宅中采用價廉物美的設(shè)備材料，為提高住宅質(zhì)素降低工程造價推動樓宇銷售，起到十分積極的作用；第三，跨國企業(yè)和外資商家在內(nèi)地?fù)尀┰O(shè)點，會有力地促進(jìn)寫字樓商業(yè)用房的消化及租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)市場空間亦會進(jìn)一步膨脹。

　　3。政府進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)的數(shù)量政策和法規(guī)，將有利房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國各級政府正在進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)市場，如不準(zhǔn)大面積侵占農(nóng)地，堅決打擊土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污腐化，進(jìn)一步健全完善有關(guān)的政策和法規(guī)，加大土地供應(yīng)市場化公開化的力度，┅┅。這些舉措將會促進(jìn)和保證土地供應(yīng)市場中的公平競爭，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生良好的作用。

　　4。資本市場再次向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)敞開大門，將刺激房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，從香港的經(jīng)驗看，開發(fā)商主要依靠取得資本市場的支持而求得發(fā)展，而上市集資比銀行貸款更能刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀能動性，亦能有效地避免銀企之間的腐敗行為。最近，內(nèi)地的資本市場再次向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)敞開大門，為開發(fā)商提供上市融資的機(jī)會，這是一件好事。近來，香港資本市場上的內(nèi)地房地產(chǎn)板塊亦有啟動的跡象，說明已逐漸成為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，亦將成為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。可以預(yù)料，越來越多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市集資，將刺激我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

　　5。目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場供大于求的現(xiàn)象仍十分嚴(yán)重。雖然上半年國內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)形勢向好，但我們也要看到，商品住宅的積壓情況仍十分嚴(yán)重，且大量的商品住宅正在建設(shè)之中，未來市場依然是供過于求。由于供大于求，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)，據(jù)說處于不盈不虧的局面。這些事實亦提醒了我們這些發(fā)展商：一定要建造符合國民需求的優(yōu)質(zhì)住宅，否則就會受到市場無情的懲罰。(作者為香港上市公司中國海外的研究部門)

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