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　　日前，建設部和國家工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和有關法規、規章的規定，對1995年印發的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂和完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

　　這個新合同范本對于開發商的要求更加嚴格了，但是也應看到，這種修訂，對于資質好有實力的開發商來說并不算為難，而對于資質差的沒有實力的開發商卻是不小的打擊，因為消費者的法律意識提高后，用新合同范本來保護自己的權益，勢必是對開發商的一種考驗，實力薄弱的企業能否禁得住？是否敢于使用這一新的合同范本？本文具體說明新合同范本內容在哪些方面更多地約束了開發商的行為，以更好地維護購房人的利益。

　　———編者

　　新的《商品房買賣合同示范文本》對舊的《商品房購銷合同示范文本》進行更改與修訂，目的在于進一步規范商品房買賣行為，從而更有力地維護交易雙方的公開、公平、公正的地位，使交易行為更為便于監管，這一措施對于交易雙方的影響是較大的。

　　對于購房者來講，新合同范本在一定程度上摒除掉了一些非法交易行為發生的機會，維護了購房人的利益；而對于開發商來說影響更大，新合同范本主要是對于其自身的監管力度更強了，新增內容對開發商資格審定的條件增多，也對產品的質量要求細化了。總的說來，對于開發商的要求更加嚴格了，但是也應看到，這種修訂，對于資質好有實力的開發商來說并不算為難，而對于資質差的沒有實力的開發商卻是不小的打擊，因為消費者的法律意識提高后，用新合同范本來保護自己的權益，勢必是對開發商的一種考驗，實力薄弱的企業能否禁得住？是否敢于使用這一新的合同范本？

　　-房地產項目準售的限定更嚴格

　　原合同范本對于項目準售的限定不明確，規定的條款中大多數文字是用于描述商品房的基本情況，而準售的條件加雜其中。新的合同范本，首先醒目提出：第一條，商品房建設依據和第二條商品房銷售依據，第三條才是買房人所購商品房的基本情況。

　　原合同范本中只要求填寫土地使用權出讓合同號、土地使用權劃撥批準文件號、工程建設規劃許可證號，而新合同范本中則要求寫出土地使用權出讓合同號、土地使用權劃撥批準文件號、劃撥土地權轉讓批準文件號、建設工程規劃許可證號、施工許可證號、商品房預售許可證號。

　　可見，新合同范本從格式上就先突出了對“五證”的要求，沒有五證的項目，沒法使用這個合同范本，在消費者維權方面，新合同范本就進步多了。

　　-面積差異和設計變更

　　處理標準更明確了

　　由于面積縮水，設計變更引起的糾紛，近年來是越來越多，所以原合同范本和新合同范本中都有關于面積差異的處理和設計變更處理的條款，所不同的是新的合同范本在處理的規定上標準更加明確了。

　　比如在交房面積上產生差異，雙方按合同提供的可選方式進行處理。

　　原合同范本的原文：

　　該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積差別不超過暫測面積±＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿%(不包括±＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿%)時，上述房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±＿＿＿＿＿＿＿＿＿%(不包括±＿＿＿＿＿＿＿＿%)，甲乙雙方同意按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理。

　　1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿天內將乙方已付款退還給乙方，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

　　2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

　　3.雙方自行約定。

　　比較新合同范本的原文：

　　合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

　　商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進行處理：

　　1.雙方自行約定。

　　2.雙方同意按以下原則處理。

　　(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。

　　(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

　　買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產權登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比＝——————————————————×100%

　　合同約定面積

　　可見，面積差異不能大于3%，比原合同要明確了。原合同范本中就沒有規定具體的標準，所以在實踐當中，很多開發商與買房人約定的有不超過4%的，也有不超過5%的。新合同范本給這種誤差的余地縮小了很多。

　　另外，設計變更要提前通知買房人，在原合同范本中對提前的期限沒有明確規定，而新的合同范本中則明確規定不超過10天。

　　-補充條款的余地增加了

　　新的合同范本，在每一條款中都留有空白行，供雙方自行約定或補充約定，這在格式上醒目地提醒消費者可以與開發商在合同簽訂之前，有權就每一條進行磋商和討價還價，這對于開發商來說，必然增加了談判的難度，對售銷人員的素質和耐性無疑也是一個不小的考驗。

　　-產權登記約定更加可行了

　　產權問題是商品買賣中的一個大問題，引來的糾紛也不少，很多商品房售出后遲遲辦不下產權證，所以在新舊合同范本中都有關于產權登記的條款。因為商品房買賣合同雖具有法律效力，但我國房地產產權管理采用的是登記制度，未經登記的商品房買賣是不受法律保護的，所以開發經營單位出售商品房后，應在當事人簽約之日起30日內持商品房預售合同到房地產管理部門辦理合同登記備案手續，未經辦理登記的商品房屋買賣無效。

　　原合同文本中第十九條規定：

　　乙方在實際接收該商品房之日起，在房地產產權登記機關規定期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，甲方給予協助。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起＿＿＿＿＿＿＿＿天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%賠償乙方損失。

　　按原合同規定辦理產權登記是由乙方辦理，而由甲方協助，這對于乙方來說，有些勉為其難，不僅如此，一旦沒有如期辦理登記，只有一種解決方案，即退房。任何一個乙方也不會愿意在經歷周折之后再退房。

　　經過修改的新的合同文本規定的方案就比較可行。比如它規定：

　　出賣人應當在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿項處理：

　　1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%賠償買受人損失。

　　2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%向買受人支付違約金。

　　3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　可見新合同文本中，規定辦理登記是由甲方負責，而且提供多個可選的處理方案，這樣就使開發商操作起來順當多了，對于消費者來說也更容易接受了。

　　-購房者要提高談判水平

　　當然新的合同文本也不是無懈可擊的，而且隨著市場環境的改善，購房者談判水平的增強，新合同范本的內容還會有增改。比如按照國際慣例，為保證開發商將購房款用于建設所購項目，防止開發商將購房款挪作他用，而不能保證購房者所購房屋按期交付使用，開發商在辦理商品房預售之前，應與金融機構簽訂預售款監管協議，所以除了“五證”之外，還應有一個與金融機構的預售款監管協議。(文／《地產界》鄭華)

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