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　　問：已購公房和經濟適用房的產權如何界定？

　　答：產權明晰是已購公有住房和經濟適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關心的問題。國家有關文件及建設部69號令明確規定：職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸職工個人所有；已取得合法產權證書，即房屋所有權證、土地使用權證或房地產權證，可依法進入二級市場交易。同時規定，對《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領取房屋所有權，但尚未領取土地使用權證書，在2000年底以前需要上市出售的，產權人可以憑房屋所有權證書上市出售；土地使用權證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購買人憑變更登記后的房屋所有權證直接辦理土地使用權變更登記手續，并按規定交納一定的費用。

　　問：對因各種原因尚未取得房屋產權證書的情況怎么辦？

　　答：當事人可向房屋所在地房屋權屬登記發證機關申請辦理。公有住房出售單位應當及時履行有關房改審批等手續，并提供相關資料，積極協助買房個人辦理房屋產權登記工作。房屋權屬登記發證機關應按照規定的產權登記發證時限要求抓緊辦理，任何單位和個人都不得以任何理由阻止如妨礙個人住房產權登記發證工作，也不得扣壓個人住房產權證書。

　　問：已購公房和經濟適用房在什么情況下不能上市？

　　答：為了保護二級市場權益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規定了八種不得上市的情形：

　　1、以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

　　2、住房面積超過各省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款高標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

　　3、處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍的；

　　4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　5、已抵押且未經抵押人書面同意轉讓的；

　　6、上市出售后形成新的住房困難的；

　　7、擅自改變房屋使用性質；

　　8、其他按照法律、法規及縣以上人民政府規定不宜出售的。

　　問：已購公房和經濟適用房上市需要履行什么手續？

　　答：1、由產權人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交相關材料。房地產行政主管部門按照有關規定對其申請進行審核后，十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。

　　2、經審核、符合上市出售條件，準予上市出售的，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，繳納有關稅費。

　　3、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內，向房地產行政主管部門申請房屋所有權轉移登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。

　　問：已購公房和經濟適用房上市出售的價格如何確定？由誰來進行管理？

　　答：已購公有住房和經濟適用住房上市出售成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由交易雙方協商議定(根據國家有關文件規定，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款需由購買人交納)。按照《城市房地產管理法》的規定，應向房地產交易管理部門如實申報成交價格，房地產交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估，并以核實的價格作為計征有關稅費和收益分配的依據。

　　問：已購公房和經濟適用房的土地出讓金應該如何繳納？

　　答：由于房改成本價及經濟適用住房價格中均不含土地使用權價款，因此根據現行法律制度，已購公有住房和經濟適用住房上市出售時均需由購買人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。

　　對于經濟適用住房，由于其土地使用權是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經濟適用住房上市出售時，應當按照《城市房地產管理法》的規定，由購買人向國家補交土地出讓金。

　　對于已購公有住房，則有兩種情況：一種是其原土地使用權以劃撥方式取得的，應當按規定由購買人向國家補交土地出讓金；另一種是原土地使用權以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房(價格中包含了開發商已向國家繳納的土地出讓金)再根據房改政策按房改成本價出售給職工，按現行的法律規定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應由新的購買人繳納相當于土地出讓金的價款，所不同是這部分價款應當根據原投資渠道分別上交財政或返還原產權單位。

　　土地出讓金和相當于土地出讓金的價款在繳納標準上是一致的，即均為不低于該住房坐落位置的標定地價的10%，具體比例由各地確定。考慮到目次多數地方尚沒有標定地價資料，而二級市場的開發又是當務之急，實際操作中各地可根據具體情況確定征收方式。如北京市經研究論證，并經國務院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%(相當于標定地價的10%)作為應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，以便操作執行。

　　購買人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產權登記。

　　問：已購經濟適用住房上市出售后的收益將如何進行分配？

　　答：經濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導價，因此，居民購買的經濟適用住房上市出售時，除按規定交納有關稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區別的。

　　問：已購公有住房上市出售后的收益如何進行分配？

　　答：由于職工按房改成本購買公有住房時享受了各種不同程度政策，因此已購公有住房上市出售帶來的經濟利益關系就較為復雜，這些住房客觀上存在著地段、標準等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素，但再按市場價上市出售時，這些因素必然會顯化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大帶來的收入不公平問題，規定職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規定交納有關稅費外，出售人實際應得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。

　　1、基本收益是相當于其住房面積標準部分的經濟適用住房價款，即該家庭中職務較高一方應享受的住房面積標準與上市出售時當地經濟適用住房基準價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經濟適用住房基準價格是住房貨幣化方案中老職工計發一次性補貼的基礎，也是新參加工作職工按月計發住房補貼的依據。因此，已公有住房上市出售時，把住房面積標準以內的經濟適用住房價款確定為出售人應得收益基數，相對而言是比較合理的。

　　2、凈收益分成是指對于若因上市出售價格高于經濟適用住房基準價格等原因，出售收入高于出售人應得基本收益的，規定凈收益部分應按超額累進比例或一定比例繳納所得收益，剩余部分歸出售人。所得收益由房地產交易管理部門代收后，按規定上交財政或返還原產權單位。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應當采用超額累進方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納。

　　北京市采取了按超額累進比例繳納的方式，即：成交價在4000-5000元／平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000／平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。

　　凈收益實際上相當于原產權單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應當全部返還原產權單位或財政(原由中央財政或地方財政投資的行政機關、事業單位住房)。但考慮到已購公有住房上市出售后，該戶家庭按規定不得再按照成本價或標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證必要的購房能力，調動其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。

　　問：對于超標住房將如何處理？

　　答：超過面積標準的住房須于上市出售前按規定進行相應處理后，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。

　　問：對于違反規定的行為將如何進行處罰？

　　答：根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規定將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。違反規定將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優惠政策建設的住房的，由房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000以下罰款。 (政策咨詢/駱川)

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