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　　編輯：你好！

　　我現在正準備購買一套商品房，如果用申請公積金和銀行的個人住房貸款的方式，需要再交多少“零碎錢”？

　　讀者孔林風

　　從北京市各商業銀行目前提供的個人住房擔保貸款(又稱商業性貸款)、個人住房擔保委托貸款(又稱政策性貸款)、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能發生的費用可以用一個簡單的公式來表示。

　　即：個人住房貸款涉及的費用＝評估費＋律師費＋保險費＋抵押登記費。

　　上面列出的公式嚴格來說并不準確(因具體情況不同，辦理個人住房貸款涉及的費用也不盡相同)。現就上述各項費用做一具體說明，以供參考。

　　-評估費

　　建設銀行個人住房貸款中規定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費；利用公積金政策性貸款購買商品房的申請人簽訂購房合同后，需要支付評估費用。經濟適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按要求必須評估，則其費用按500元計收。

　　-律師費

　　辦理商業性貸款時，銀行委托律師事務所或公證部門對借款人進行資格認證，律師事務所按申請貸款額的3‰向借款人一次性收取法律服務費，每單最低額度為100元；辦理政策性貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，商業資金部分按商業性貸款辦法收取。

　　-保險費

　　由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔保。公積金個人住房貸款的擔保方式目前有四種：①財產抵押加連帶責任保證擔保；②財產抵押加購房綜合險；③財產質押擔保；④連帶責任擔保。在四種擔保方式中，連帶責任擔保和財產質押擔保這兩種方式不需要購買保險，而財產抵押加購房綜合險必須購買保險。

　　(一)采用抵押加連帶責任保證擔保，是借款人或者第三人提供住房作為抵押，同時提供第三人連帶責任保證擔保。借款人可以用所購住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購買太平洋保險公司北京分公司的房屋財產保險。連帶責任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔保且有代為償還能力的單位。連帶責任保證的保證期限從貸款發放日至抵押登記辦理完畢之日止。

　　商業性個人住房貸款和組合貸款需全額全程購買房屋財產險；政策性貸款保險費用的規定如下：凡貸款期限為1-5年(含)的個人貸款借款人，按相應個人貸款期限的保險費檔次購買保險；凡貸款期限為5年以上的借款人，可先按個人貸款期限為5年的保險費檔次購買保險；高于5年(含)的可繼續按5年期購買保險，直至貸款還清(注：政策性貸款自今年5月1日起，財產保險可自愿購買)。

　　計算公式為：房屋財產保險費＝保險金額×年保險費率×換算現值系數

　　(二)采用抵押加購房綜合險擔保，是借款人提供抵押擔保的同時購買購房綜合險。擔保抵押物的規定同上，購房綜合險是向太平洋保險公司北京分公司購買的一種綜合險種，包括兩部分：(1)房屋財產保險；(2)人身險；須按照兩部分的費率計算所需交納的保險費。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔保方式。

　　①房屋財產保險：保險費＝貸款金額×年保險費率×換算現值系數人身險貸款金額×（主險保險費率＋附加失業險保險費率)

　　房屋財險部分中，凡貸款期限為1—5年(含)的個人貸款借款人，按相應個人貸款期限的保險費檔次購買保險。

　　②人身險部分保險費：(1)凡貸款期限為1—4年(含)且未辦理完成抵押登記手續的借款人，按個人貸款期限為3年的保險費(1—3年費率相同)檔次購買保險。(2)凡貸款期限為5年(含)以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，可先按貸款期限5年的保險費檔次購買保險。保險到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續，須繼續購買保險，剩余貸款期限低于5年的，按實際剩余年限購買保險；高于5年(含)的，按5年期限購買保險。以此類推，直到貸款還清或抵押登記完成。

　　當屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險擔保方式時，其保險費的計算目前分為兩部分：(1)房屋財產保險費按商業性貸款方式，全程全額購買保險。(2)人身險部分：按政策性貸款方式繳納保費。

　　-抵押登記費

　　一般借款人在申請辦理貸款手續時，均沒有產權證，暫不能辦理抵押登記手續；能夠辦理抵押登記手續的，抵押登記部門(各區、縣房屋土地管理部門的權屬科)將收取抵押登記費，收費標準一般在0.30元／平方米(建筑面積)。

　　假設貸款申請人李先生今年32歲，欲購買的商品房擬成交價格為60萬元，鋼筋混凝土結構、建筑面積100平方米的一套房屋。李先生首先要與房地產商正式簽訂一式四份的商品房預售合同，扣掉首付款后，剩下42萬元準備申請個人住房貸款，貸款期限為15年。(摘自《最新北京買房寶典》)

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