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　　自從1996年我國提出發展普通民用住宅建設，形成新的經濟增長點和消費熱點以來，我國住宅消費市場的發展并不令人滿意,個人住宅消費市場仍是表面熱鬧多于實質進展。統計數據表明，1996年全國空置商品房是6200萬平方米，1997年底達7038萬平方米，1998年增至8783萬平方米。造成這一尷尬局面的原因很復雜，但缺乏住宅消費信貸的支持無疑是一個主要原因。

　　住房信貸亟待大力發展��

　　據統計，1994年全美國9315萬套人居的住宅中，自有住宅率占64%以上，而其中58%的(約3500萬戶)家庭是依靠住房抵押貸款實現的。目前我國的個人住宅消費信貸不論是資金籌措來源、數量規模還是品種質量都遠遠不能滿足需要。在經濟發達的國家，住房金融占信貸總量的40%左右，而我國不足10%。經濟發達國家個人住房貸款占整個住房信貸的20%-40%，我國目前只有建行達到5%，其他銀行比例都很小。從個人住宅信貸的品種上看，我國目前基本上只有非浮動利率與等額還款方式，而且出貸額度比較低，一般不超過70%，并且只能采取抵押、質押或擔保貸款的方式，尚未建立個人信用貸款體制。

　　目前，我國居民購房支付能力需求不足，是住房金融業務發展程度不高的主要原因，主要體現在：一是房價和居民家庭年收入比偏高是影響住房金融業務發展的重要因素。二是住房制度改革的漸進性也抑制了住房金融業務快速發展的步伐。由于住房產權復雜多樣，產權界定不清晰，現實中除商品房外的住房都辦不了抵押登記。三是住房二級市場和住房抵押貸款二級市場欠發達。一級市場上，需要政府對廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險；二級市場上，需要政府制定稅收政策，為住房抵押貸款證券提供資質擔保。

　　如何啟動住房信貸

　　為了啟動我國的住宅消費信貸，應從以下幾個方面采取措施：一是加大住宅消費資金的籌集力度。通過立法完善整個公積金制度體系的建設；住宅消費信貸市場必須與金融資本市場相溝通，通過住宅消費信貸資產的證券化等形式提供資金渠道。二是不斷創新金融信貸工具，加快抵押貸款工具的設計和推廣。三是政府應加快和促進住宅消費信貸組織體系的建立和完善。政府應成立專門機構，充當住宅消費信貸擔保市場的主體，解決目前嚴重制約住宅消費信貸發展的“擔保難”問題。

　　中國現在最迫切需要發展的是抵押貸款的初級市場，這對促進房地產行業的良性發展有巨大的作用。(郭冰／文)

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