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　　同樣都是二手房市場，這邊是上海、寧波等城市的二手房市場熱火朝天、人氣旺盛，從買房人到賣房人個個喜笑顏開，另一邊卻是北京的二手房市場，冷冷清清、氣氛沉悶，管理層憋足了勁兒想把二手房市場扶上去，卻未能開花結果。北京的二手房市場為房地產市場具有很強的地域性特點提供了有力的佐證。

　　同樣都是二手房市場，這邊是上海、寧波等城市的二手房市場熱火朝天、人氣旺盛，從買房人到賣房人個個喜笑顏開，另一邊卻是北京的二手房市場，冷冷清清、氣氛沉悶，管理層憋足了勁兒想把二手房市場扶上去，卻未能開花結果。北京的二手房市場為房地產市場具有很強的地域性特點提供了有力的佐證。

　　1999年11月，北京市出臺《已購共有住房和經濟適用房上市出售管理辦法》，這個被稱為標志著北京市二手房市場的正式啟動的文件，著實讓業界興奮了一把。

　　管理層早就打好了如意算盤：從發達國家的住房市場來看，存量交易要遠大于增量交易。通過開放住房二級市場，允許已購公房上市，不僅有利于促進舊公房進入新體制，而且有利于促進增量市場的發育，實現存量與增量市場的聯動。

　　各大商業銀行紛紛推出了二手房抵押貸款業務，增加二手房業務辦理點，加快貸款的發放。房地產經紀機構也躍躍欲試，成立專門的二手房交易部，收集二手房源信息，溝通買賣雙方信息交流，促進成交。

　　掌聲不斷，整個市場上上下下都對二手房市場寄予了很高的期望。

　　建立這樣一個市場可以滿足方方面面的利益，買房的圓了住房夢，賣房的不動產套現，主管部門從中征稅，還有提供相關配套服務的都可以從中賺上一筆。何況還有上海的成功案例就擺在前面。上海第一個搞二手房市場，1998年不是都有2萬套成交嗎，北京怎么著也有上萬套吧。大家都滿懷信心地期待著在外地城市如火如荼上演的二手房市場在京城重現。

　　期望就像是一個肥皂泡泡，期望越大的時候，失望也會越大。事實是從去年11月到今年7月底，8個月過去了，北京二手房市場總共成交過戶僅400余套。不僅跟上海沒法比，就是浙江寧波，2000年僅頭5個月就已成交4834套，平均每個工作日有50多套成交。也就是說寧波用一周的時間賣出了北京半年多才成交的二手房。

　　同樣一個二手房市場為什么在外地能火，進京就水土不服了呢？擺在面前最大的問題是：房源稀少。購房的人多，愿意賣房的人少，媒體報道的購銷比例是3∶1，實際情況可能還要超出這個比例。房源又為什么少呢？專家學者各方面的意見很快就出來了。

　　第一是已購公房上市的有關產權問題。

　　最初出臺的辦法規定公房上市需要有“原產權單位意見”，沒有單位同意不準上市，這個門檻卡住了不少人。今年4月出臺的辦法的《具體問題補充通知》，規定除與原單位有約定的外，上市公房可不再征詢原產權單位意見，這個政策解放了一部分已購公房。但北京市大約有100萬套已購公房，一部分還是與產權單位有協議，必須要有原單位同意，才能上市。大部分出售者還必須面臨“產權單位優先購買”和上市后誰交供暖費等具體規定的限制。

　　第二是利益分配的問題。

　　現有政策需要考慮到兼顧公平的問題。在過去的房屋分配中，不排除有人通過不正常的渠道得到了遠遠超過他們應有標準的大面積住房。房改后，他們又以低廉的價格買下手中房屋。他們手里的房屋上市會將實物形態上固化的分配不公顯性化和貨幣化。

　　目前對這種超標房的處理辦法是，房屋超標面積收入只返還給個人購房時付出的成本，其余部分歸原單位或返還財政。這種方式表面上保證了國有資產的不流失，實質上卻對已購公房上市有副作用。很明顯，現在房屋的價格已遠遠超出當初的成本價。既得利益者是不愿輕易把房賣出的。

　　另外根據4000元劃分普通住房和高檔住房的分界線，已購公房售價每平方米在4000元以上的要按累進比例實行利益分配。已購公房上市售價越高，上交給財政的份額就越高。

　　再有就是交納稅費的問題。房價本來就高，除向中介交納的代理費外，還有契稅、印花稅、土地出讓金、手續費等。賣方還需按不同的百分比計算個人的交易收入，征收個人所得稅。

　　三是辦理手續繁瑣、產權資料審核時間太長。關于這一點，今年6月，北京市國土資源和房屋管理局再次對二手房上市管理辦法進行修改和調整，簡化出售手續，縮短辦理時間，由原來的100多天，縮短到16個工作日。按管理層的說法手續已基本到了簡無再簡，再簡反而會出更多問題。

　　那么除了政策法規方面的原因以外，還有沒有其他原因呢？回答是——還有。

　　房源少，房屋需求、供給比例懸殊，本應該出現供不應求的局面。但情況遠沒有這么樂觀。市場沉悶、實際成交仍然寥寥無幾。業內人士稱之為“有行無市”。

　　表面上看，是房主要價過高，買賣雙方心理上的差距過大。

　　想買二手房的人卻把房改房想象得過于便宜，以為是清倉大處理，連當地新建商品房的50%都不到，其估價是以低于成本的重置價作為參照的。賣方卻對市場銷售價格的期望值過高，有的與新商品房價作參照，有的與附近曾發生過的高價作參照，有的與拆遷房價格作參照，總之其二手房價直逼新建商品房。

　　這樣的價格當然不是買方的有效需求，買二手房圖的就是便宜，如果二手房跟商品房一個價，誰會愿意去買80、90年代的房子而不要21世紀的房子呢？那是不是可以就此下結論：是因為二手房主太過貪婪而造成不能成交呢？

　　一位熟悉市場的專家認為：不是。問題的關鍵還要從商品房價位太高來找答案。除了多占房屋的人外，老百姓為什么要賣掉舊房呢？不就是為了買新房嗎。以上海為例，上海的二手房市場很火，就是由“賣舊買新”拖動起來的。但上海的房價比北京便宜很多，三環左右的房子也就3000多元／平方米，而北京三環以內已很難找到6000元以下的新房。外地的住房消費級差遠沒有北京拉得這么大，在外地20多萬元賣掉舊房，添10多萬就可以買一套新房。而在北京沒有60萬很難買到三環內的房子，如果只賣出30萬，還得添30萬才能買到房子，這還不算遷新居的裝修，重置家電等等費用。

　　有人說得更直接：“房子住了這么多年也住慣了，要說為了改善生活條件的話，有換買新房的差價錢，我買輛車不更好嗎？”需要注意的是目前擁有房改房的人大多屬于國家機關職員，屬工薪階層，這部分人手頭并不富裕。很顯然，商品房價格也很難有大幅下調空間。北京商品房價太高的現狀，不可能指望通過“賣舊買新”，拖動二手房市場。這或許是北京二手房市場區別于外地二手房市場的本質原因。

　　其實，二手房市場的定義并不僅僅盯著房改房。凡是一級市場買賣后，再次交易的房子都屬于二手房市場范圍。但就北京目前的情況來看，要想讓房改房唱二手房市場的主角，很困難。商品房政策實行時間又很短，也不可能有大量商品房進入二手房市場。不可否認，任何一個新興市場的發展都需經過一個培育期，二手房市場的熱火朝天還有很長的路需要走。

　　二手房什么時候才能夠火起來？

　　香港中原地產的老板施永青對這個問題的答案是：如果各方面配合得好，北京的二手房市場活躍也許要不了10年時間，也許五六年就夠了。(實習記者楊熙／文)

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