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　　關注房改房

　　初冬的暖陽已經在提示我們，又快到一年的年底了，年底，也是一家人一年應該收獲的時節。近期許多讀者向我們咨詢，如果想把自己現住的公房購買下來，是今年買劃算還是明年買劃算。

　　本期我們就讀者關心的房價和面積這兩個房改房購買當中的有關問題，請相關部門做了解答。我們還將繼續和讀者一起，關注房改房，關注房改房的相關政策。

　　———編者

　　-讀者來信

　　編輯：您好！

　　公房出售優惠期是否會延長？如果公房的成本價從1485元／平方米上調到1640元／平方米，個人按照房改政策購買，其所花費的成本將會增加多少？如果晚買，將購房款存入銀行，從中獲得利息，這兩者哪個更劃算？

　　讀者雷明松

　　針對目前全市仍有相當多的居民徘徊于“買與不買”的問題，《北京房地產》雜志的報道中舉一實例進行對比。

　　-購買房改房成本價如何計算

　　例如：甲某和其愛人均是某單位的職工，甲某1978年參加工作，其愛人1980年參加工作，該單位在1988年為職工建立了住房公積金。他們目前所住的房子是1983年竣工的，其建筑面積為60平方米，陽臺的建筑面積為5平方米，且為封閉式陽臺。

　　根據文件規定，房改房的成本價計算公式：購房款＝［(成本價-標準價高限×年工齡折扣率×夫婦工齡和)×（1＋調節因素之和)×（本套樓房建筑面積＋陽臺面積×系數)＋裝修設備價］×（1-已竣工年限×2%)-負擔價×現住房折扣率×（本套樓房建筑面積＋陽臺面積)。

　　1.如果甲某今年按1485元／平方米的成本價購買這套建筑面積為60平方米的住房，則購房款＝［(1485-1396×0.90%×19)×（1＋0%)×（55＋5×0.7)＋0〗(1-17×2%)＝48119元。

　　注：1)根據有關規定，從2000年起取消現住房折扣率，所以計算公式中負擔價×現住房折扣率×（本套樓房建筑面積＋陽臺面積)計為0；

　　2)1396(1485×94%)元為標準價高限；

　　3)年工齡折扣率為0.9%；

　　4)夫妻工齡和為19年(應為建立公積金之前)；

　　5)調節因素之和我們可假定為0(調節因素由各單位根據實際情況進行調節)；

　　6)封閉陽臺系數為0.7(未封閉陽臺的系數為0.5)；

　　7)裝修設備價設為0；

　　8)年折舊率按照2%來計算；

　　9)房屋的竣工年限為17年。

　　2.如果甲某明年按照1640元／平方米的成本價購買現住房，則購房款＝［(1640-1542×0.9%×19)×（55＋5×0.7)］×（1-18×2%)＝51529元。

　　其中應注意的是：

　　1)標準價高限為1640×94%＝1542元；

　　2)房屋竣工年限為18年；

　　3)其它因素與上述相同。

　　3.通過上述計算可以看出，兩者的差額為：51529-48119＝3410元。

　　-早買房比晚買房要劃算

　　假設一個工齡更長點的例子，如果甲某夫妻二人建立公積金之前的工齡和為40年，現住房屋是1980年建成的，建筑面積是60平方米，陽臺面積為5平方米，上述條件同上，那么按上述的公式計算結果為：如果今年購買的話，則房價款為34483元，如果明年購買的話，則需花費36810元，綜上，兩者相差2327元。也就是說，晚買房比早買房要多支出兩千多元錢。

　　-存錢不如買房

　　但是，如果晚買房，還可以把錢存入銀行以獲得利息。假設按照5萬元購房款來計算；銀行一年期固定存款利率為2.25%，我們可以做一計算，扣減掉利息稅，則存滿一年利息總計也不會超過1000元，再加上每月還要交付的房屋租金。顯而易見，不足以彌補幾千元的差價款，這幾千元雖然不是個大數目，但是對于一般工薪階層來說也不是個小數，由此可見，早買房還是更合算一些。

　　此外，目前我們的社會消費觀念正逐步同國際接軌，即由積累型消費向信用型消費轉變，未來幾年職工的穩定性收入占總收入的比重將上升，人們的消費結構將會進一步轉向以改善條件、提高質量為重點的居住性消費中去。因此，目前有條件的人若能早點把公房買下來，不僅僅現在可以“便宜點買下住房”，更重要的是可為今后自己產權房的“自由進出”留有余地。（文／方瑋）

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