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　　——北京鵬潤房地產開發有限責任公司總經理于星旺訪談錄

　　9月21日，久未在京城媒體見面的北京鵬潤房地產開發公司突然在媒體刊登了一則廣告：“鵬潤特大禮震撼北京城”，廣告稱：位于西南二環菜戶營地段的鵬潤家園每平方米5800元起價，以5折、7折、8折、8.6折不等推出送禮促銷手段。一時間京城多家房地產媒體對之進行報道，并引發出“房產價格戰在城西爆發”、“房產價格戰姍姍來遲”的爭論，并大有引發購房者期待已久的房產價格戰的架勢。然而，鵬潤房地產公司的總經理于星旺16日在接受本報記者的采訪時明確表示：鵬潤家園近日采取的一系列促銷讓利的手段，從未考慮引發京城房地產價格戰一事，“我們只不過是考慮到市場及周邊物業的價格來確定此次促銷活動的價格措施，這只是一種相對的降價。”

　　正當促銷？降價？

　　還是不正當競爭？

　　在眼下住宅供大于求的今天，如何將自己的優質產品推銷出去的確需要費一番功夫，眾多房地產公司的經理們深知酒香也怕巷子深的道理。于是出現了諸如“中關村的高新技術園區”、朝陽的CBD商業圈、亞北的“亞運情結”以及即將出現的“奧運情結”概念等等。不少項目都在極盡所能地宣傳自己。

　　鵬潤家園地處二環邊上的黃金地段，從每平方米5800元起價到6500元的均價，可以說，不管從價格上，還是地段、建筑質量來看，鵬潤家園都具有較大競爭優勢，但為何還要降價或促銷呢？

　　于總認為，北京的房地產市場經過近十年的發展，已走出了利潤相當高甚至于是暴利的初期和中期的發展階段而逐漸成熟起來了。現在的房地產市場拚的是技術、拚的是價格、拚的是成本，最關鍵的是如何使價格與價值的關系趨于合理。于總介紹說，以鵬潤家園的設計及品質，成本控制在每平方米4500—4800元之間，均價賣到6500元，扣除5%的營業稅，33%的所得稅，純利潤在每平方米700—800元之間，應該說在當前的市場環境下，除了化妝品及醫藥行業有可能獲得如此高的利潤，其他行業是很難做到這一點。

　　正因為此，有了降價空間的“鵬潤”開始把部分利潤讓給購房者了。但以京城房地產業最低的5折讓利，“鵬潤”是否有嘩眾取寵或不正當競爭之嫌呢？

　　當記者就此提出疑問時，于總肯定地說，“鵬潤自1999年開盤以來，從未采取過華而不實的銷售手段，也從沒有刻意地去炒作某個概念，此次促銷也同樣如此。至于不正當競爭，我認為也同樣不存在這個問題。”于總算了一筆帳，“單從購房者可能享受到5折優惠購買一套房子而言，可能存在低于成本銷售的情況，但如果綜合地從我們設置的在銷售50套房中抽取一個大獎的情況看，應該說整體售價并不低于平均成本，也就自然不存在低價傾銷或不正當競爭的問題了。”據了解，此次活動中，“鵬潤”每銷售50套房子，就有16人獲得不同的獎項，平均讓利在200萬元左右。

　　鵬潤家園轟轟烈烈的促銷活動引來了眾多買房人，并在媒體中引發起是否會發生房產價格戰的諸多爭論，但眾多房地產開發商對此卻意外地保持了“冷靜”，不少開發商認為此舉不過是一家公司的促銷手段而已，對自己并未在實際中造成競爭威脅，所以沒必要過多干預。靜觀事態發展可說是眾多開發商的真實表露。

　　“鵬潤”房屋賣不出去？

　　在北京，房價到底會升還是會降一直就是人人津津樂道的話題，并且一直沒有定論。但對相當多的開發商來說，普遍的觀點是：已無太大的降價空間。盡管如此，各房地產商為了吸引購房者還是施展渾身解數，通過各種手段讓利于購房者，房展會上，“零首付”的推出、住房轎車的捆綁銷售等等，無不顯示出開發商的良苦用心。但對他們來說，雖然在住房銷售中已有了切實的降價舉措，但決不輕言降價。因為他們深知，降價兩字的確是有口難開：一來可能會被業內認為自己資金陷于困境；二來會被認為存在暴利；三來可能銷售出現難題；四則最忌諱的是可能會被認為項目本身存在缺陷。

　　于總承認，1999年開盤的鵬潤家園，在銷售上的確遇到了一些難題，“但這決不至于引發企業的資金困難，目前我們并沒有把現在看成是公司的困難期。因為我們的房子有自己的消費群體，而在鵬潤家園周邊還沒有哪個項目可以與之形成競爭態勢。”

　　作為北京較大規模的投資公司，鵬潤自1987年創辦“國美電器”以來，由于薄利多銷，讓利顧客，用規模占領市場，用服務贏得人心，成為了家電行業的領頭羊，它的品牌效應已被廣大消費者所接受。從1995年鵬潤開始涉足房地產開發，可以說，一定程度上也是把“國美”的成功經驗運用到鵬潤家園的開發上。豐富的經驗使鵬潤積累了相當多的經驗和資金優勢。據介紹，“鵬潤”此次促銷活動已收到較為明顯的效果，房屋銷售直線上升。“鵬潤”品質業已在逐漸形成。

　　“活動與預期設想還是有一些差距。主要因為房產是件大商品、特殊商品，購房者購買時的謹慎，使此次活動對購房的推動速度和購房者的認知度還要過一段時間才能顯現，但效果還是令人滿意的。”據于總稱，此次促銷活動持續到22日結束，“這只是公司促銷手段的第一步，下一步，此種方式可能還會延續，而且還會有所改動，但不管如何變，讓利于購房者的宗旨不會變。”

　　價格戰不易爆發

　　采訪中，于總一再否認“鵬潤”此次活動可能引發的價格戰，“因為房地產的特殊性，價格戰不易爆發。”

　　于總說，國美在家電行業價格戰中所處的角色僅是紐帶作用，主要是廠家在降價，如果沒有廠家的支持，單靠商家是沒有足夠的能力支撐降價的。對房地產業來說，利潤空間只有10%左右，如果開發商真正降價10%，一般就很難承受。他認為，北京房地產市場目前還不具備打價格戰的條件，“對于一些較高檔物業，即使銷售已是很難，開發商也不會輕易為了套現而降價，成本已經很高，不管是低于成本銷售還是套現對開發商來說都已是虧損，又何必多此一舉？況且北京的購房消費群體比較成熟，呈現出多層次、多樣化的格局，其需求也是多樣化的。再者，北京政府在對各種項目的審批、控制上也較為嚴格，不會出現盲目上馬現象，從而也制止了開發商不得不低價傾銷的可能。”

　　南城的發展要靠自己

　　在一個多小時的采訪中，北京南城的房地產開發環境一直被提及，而鵬潤家園與南城的整體開發息息相關。立足于在南城搞一個標志性建筑的目的，鵬潤可說當之無愧，但經歷了這么久，于總也發現：單靠一個項目來帶動南城的發展，或盡量改變人們對南城的慣性的消費理念，的確免為其難。直到今天，于總不得不承認，如果以鵬潤家園2.98米超大層高；居室任意組合；180度落地弧形窗；復式公寓別墅化挑空設計；全天候溫泉入戶；11000平米會所以及充足的車位；55%的綠化率在北城或在朝陽區銷售根本不成問題。

　　但于總并不認為選擇在南城開發“鵬潤”有決策上的失誤，“鵬潤家園可以說處在金融一條街的輻射地帶。從整個北京城區的發展來說，南北不平衡的發展狀況，遲早要想辦法解決的。”

　　政府眼下采取的一系列發展南城的措施讓于總看到了希望，“廣安大街的改造對周邊項目的發展極為有利。”

　　比較而言，于總更偏向于認為，南城的發展主要應靠南城自己的觀點，“如果僅想靠扭轉北京人的購房習慣來單純地考慮南城的未來，有些不切合實際。南城更應該“因地制宜”，靠南城自己的優勢，靠南城人自己的富裕來發展南城，帶動南城。也就是說，應在南城制造出一批“新貴”，靠他們自身的力量來發展南城。其實北城及東部地區房地產的快速發展走的也是這樣一條路。”(本報記者 莫江蘭)

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