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　　在今年的深滬股市行情中，地產股表現一般，其漲幅遠低于大盤指數漲幅，加上地產股對大盤人氣的影響較大，因此，地產股未來完全有可能產生一輪行情

　　2000年，我國房地產業出現自 1993年以來第一次快速增長的勢頭，這是否意味著我國房地產業進入了新一輪復蘇與增長階段呢？業內對此認識不一，我們對此持肯定態度。

　　 通過各方面的分析可以看出，我國房地產業屬增長性行業，而且目前正處于經濟周期的復蘇階段，因此，該行業應該成為重點關注的行業之一，特別是在今年的深滬股市行情中，地產股表現一般，漲幅遠低于大盤指數的漲幅，再加上地產股對大盤人氣的影響較大，因此，地產股完全有可能產生一輪行情。但由于地產股基本面差別甚遠，在這種情況下，加強對房地產類個股的研究就顯得非常必要了。

　　 房地產上市公司的評判標準

　　 我國房地產上市公司存在著許多致命的問題，而且房地產開發地域性特征決定了各個公司之間差異極大，因此有必要對這類公司作出一個基本的評判標準，我們認為至少應包括以下幾項：

　　 1.良好的企業素質及市場形象

　　 房地產業的高風險決定了公司不能出現決策性失誤，否則整個公司幾年難以翻身，擁有良好的企業素質及市場形象往往能夠化不利為有利，典型的例子就是深萬科，由于公司缺乏政府背景，其項目基本上都是位置較差、成本偏高的項目，但是公司憑其良好的決策及中國房地產業第一品牌———萬科城市花園，硬是將不好的項目做成掙錢的項目，其住宅價格往往高出同位置住宅的 20%。

　　 2.歷史遺留問題少

　　 房地產上市公司的歷史遺留問題嚴重，主要體現在積壓房上。1999年房地產類上市公司平均存貨為 7.9億元，大量資金無法盤活使經營陷入困境，99平均存貨跌價準備為 3679萬元，僅此就使每股收益平均降低了 0.11元。因此，歷史遺留問題少是房地產類上市公司取得良好業績的基礎。可以用存貨凈額／主營業務成本來衡量，該指標說明以目前的銷售進度計算，公司存貨需要幾年才能銷售完成。由于房地產項目的周期大約為 3-4年，因此該指標不能超過 4，最好是小于 3。但該指標也不宜過小，過小則說明公司可供銷售的房產有限，已經不能保證公司收入的連續性。按 1999年報數據，該指標小于 4的公司共有 22家，其中小于 3的公司有17家。

　　 3.在建優質項目及良好的資源儲備

　　 有沒有優質的開發項目是衡量房地產類上市公司最重要的標準，一個優質的房地產項目至少應具備以下特點：

　　 一是要有一定的規模。如果是住宅項目至少應在 20萬平方米以上，如果超過 50萬平方米就應該重點研究；

　　 二是要有區位優勢并有良好的策劃。對房地產來說，位置是最重要的因素，好位置土地的稀缺性決定了好位置房地產項目的稀缺性，它可以帶來高額壟斷利潤，有了好的位置后，該項目就成功了 80%，剩下的是項目策劃；

　　 三是相對較低的獲得成本。房地產成本中最大的變數來源于土地成本，因此，對一個房地產項目成本的判斷主要是對其土地來源及成本的判斷，一般來說，來源于政府行政劃撥或協議出讓的土地成本最低，這類項目擁有絕對的成本優勢，對其它方式獲得的土地則需進行個案分析。

　　 表二列出了部分潛力公司擁有的主要項目的基本情況。

　　 房地產潛力板塊及重點公司分析

　　 根據上面提到的我國房地產上市公司判斷標準，我們認為以下板塊及公司應重點關注：

　　 (一)北京板塊

　　 由于歷史原因，北京房地產上市公司只有華遠及北京置地，而且還是在香港上市，但北京有許多實力雄厚的開發企業，這些企業在市場競爭日趨激烈，開發所需資金量快速增加的情況下，紛紛計劃介入資本市場，但由于我國房地產企業上市受禁，它們只能通過借殼方式上市。因此，這些公司的歷史問題基本在重組中得到了解決，再加上北京市場獨有的高利潤額及母公司注入的優質項目，使這些公司完全符合房地產上市公司的投資價值判斷標準。到目前為止，已經有 8家公司通過借殼實現了上市，表三列出了這 8家公司的情況。

　　 (二)非主流地區房地產上市公司

　　 深圳、上海、海南、北京屬房地產上市公司的主流地區，非主流地區是指當地只有一家房地產類上市公司的地區。由于房地產所具有的地域性特征，使每個地區都可能出現業績優良的房地產公司，在目前情況下政府的支持對房地產上市公司非常重要，主流地區的公司很難得到當地政府的全力支持，相反，非主流地區的房地產上市公司往往會受到當地政府的大力支持，把一些重大的項目交給該上市公司來開發，由此，這些上市公司也就具有了一種地方壟斷優勢。從近兩年來看，非主流地區的房地產上市公司一直是房地產板塊中的熱點，如渝開發、中天企業、魯潤股份、亞泰集團等。今后這種趨勢將繼續下去。目前來看，受當地政府大力支持的非主流地區的房地產上市公司有銀基發展、渝開發、魯潤股份、亞泰集團等，這些公司都可能獲得較好的發展。亞泰集團近年來，公司股本大幅擴張，但每股收益始終保持在 0.40元以上，保持了快速成長的態勢。該公司經過一系列資本運營之后，已發展成為一家多元化經營、緊密型管理的大型企業集團。房地產、水泥成為公司主要的業務另外公司還大規模介入高科技、生物醫藥及證券行業，為公司提供了想象題材。

　　 (三)將要上市的房地產新股

　　 2000年我國將放開房地產開發公司上市的禁令，但在開始階段只是對幾家(大約是三家，據報道分別是北京天鴻、深圳金地和天津房地產開發公司)公司進行試點，這三家公司都具有投資價值，它們的上市將為房地產股票樹立起新的形象，極有可能成為市場追捧的熱點。

　　 一方面，這些公司都屬新興公司，與現有的上市公司相比，沒有巨大的歷史負擔；另一方面，這些公司是經過細致的篩選，都是當地房地產開發的龍頭企業，而且具有較好的業績和發展前景，多為當地政府重點支持的對象。(西南證券王德勇)

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