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　　今年個人已成為商品住宅的購買主體

　　9月23日，全國房地產市場第二個重要會議在濟南召開，宋春華副部長在會上談到當前全國房地產市場形勢時說，房地產市場的快速發展，有效地連接起生產與消費兩大環節，使我國住宅及房地產業出現了新的局面，呈現出良好的發展勢頭。

　　一是房地產開發繼續保持穩定增長。據國家統計局快報資料，今年1—8月，全國完成開發投資比上年同期增長24.3%，其中商品住宅完成開發投資增長29%；商品房施工面積增長12.8%，其中商品住宅施工面積增長16.8%；商品房新開工面積增長32.3%，其中商品住宅新開工面積增長33.3%；商品房竣工面積增長21.7%，其中商品房住宅竣工面積增長25.7%。

　　二是商品房銷售繼續保持旺盛。今年1—8月，商品房銷售面積比上年同期增長40.1%，銷售額增長42.8%，其中商品住宅銷售面積增長43.4%，銷售額增長48.8%。銷售面積總體上大于竣工面積，市場消化前幾年空置房的能力有所增強。

　　三是個人成為商品住宅的購買主體。今年1—8月，商品住宅銷售面積中，銷售給個人的占89.4%，比上年同期提高了7.7個百分點。

　　四是存量市場與增量市場聯動的格局初步形成，存量房交易量明顯放大。廣州去年增量房與存量房買賣之比為13：1，今年為6：1；浙江寧波市、江蘇南通市、吉林省吉林市、上海市長寧區等市(區)存量房買賣已超過增量，打破了長期以來，存量市場冷清沉悶的局面而日趨活躍。存量房交易的增加非但沒有造成增量房市場的萎縮，反而通過置換實現了存量與增量的聯動，從而帶動了增量房市場的增長。

　　房地產市場存在“五大”亟待解決的難題

　　宋春華副部長分析說，近幾年房地產市場工作進展是好的，市場交易規模不斷擴大，個人住房消費有了實質性啟動，各項政策的突破力度也比預計的要大。但也存在著一些亟待解決的問題：

　　一是商品房銷售環節管理薄弱，虛假廣告、短斤缺兩、質量糾紛、合同糾紛等問題尚未得到根本性解決。二是存量住房交易市場的潛力尚未充分發揮。目前仍有相當一部分省、市尚未制定相應的操作措施，35個大城市中有近1／3尚未開放；有些城市雖已開放市場，效果不明顯，市場成交量不大。三是房屋租賃市場發育明顯滯后，管理不到位。由于房屋租賃稅負重等原因，制約了房屋租賃市場的發育，也導致了“隱性”租賃市場出現。目前一些大中城市房屋租賃登記備案率不足30%。大量“隱性”租賃市場的存在，既規避了管理部門的管理、減少了國家的稅收收入，又為非法租賃房屋提供了條件，形成了社會不安定因素。四是房地產中介服務有待進一步發育。中介服務行業存在大量不規范的行為，特別是房地產經紀、咨詢行業信譽很差，不能適應個人成為購房主體的市場需求。五是行政管理工作還不能適應形勢發展的需要。有的城市在辦理交易、權屬登記工作中，程序復雜、環節多；有的城市管理收費明顯偏高，加重了群眾入市負擔；有的超出法律規定，在辦理交易中將非行政管理項目列入強制性程序。這里既有體制和機制陳舊的問題，也有管理疏漏的問題，更有認識和觀念上的問題，部分管理部門沒有擺正工作立足點，過多考慮自身利益，必須看到這些問題的嚴重性，認真及時地加以解決。

　　公房上市應取消原產權單位同意的前置條件

　　據一項調查反映，居民上市換購住房，更加看重“內部換功能，外部換環境”。因此，沒有住房產品上的創新，居民通過交易市場實現住房消費升級換代的需求也就無法實現。為此，宋春華副部長要求各地應當從本地實際出發，抓住當前制約存量交易市場開放的主要問題，盡快完善各項配套政策，狠抓落實。應盡可能地減少入市審批，除原公房出售合同另有約定外，應取消經原產權單位同意的前置條件；實事求是地處理好收益分配問題，降低入市門檻，尚未制定標定地價的城市，可以考慮按成交價的一定比例或其他適當方式收取出讓金，以簡化操作；開辟房屋置換等渠道，方便群眾入市；推動住宅產業現代化，改善住宅供應，鼓勵產品創新。

　　房屋租賃市場應從“地下”走到“地上”

　　目前我國城鎮每年新增人口955萬人，其中相當數量居民不具備即時購買住房的能力；每年有269萬對新婚夫婦，其中相當數量的新家庭也需要先租賃住房；大量流動人口(1998年辦理暫住證的有4000多萬人)需要在城鎮租住房屋；大中專學校擴招后，約有30萬學生要解決宿舍問題。僅上述幾個方面就已構成了一個巨大的房屋租賃需求群體。另一方面是開辟新的投資渠道，帶動住房建設發展。這幾年，盡管我國幾經下調存款利率，但人們仍然熱衷于銀行儲蓄，一個重要原因是城鎮居民投資渠道不暢。進一步開放住房租賃市場，讓業主能有可靠收益，將為城鎮居民和社會機構提供新的投資渠道，吸引部分儲蓄和社會散資分流到住宅建設領域，從而帶動住房投資的持續增長。

　　宋春華說，當前培育房屋租賃市場突出的問題是如何合理稅負，保證租賃業合理的投資回報以及規范市場。目前，建設部經與財政部、國家稅務總局反復磋商，三部門已就調整住宅租賃稅收政策達成一致意見，并上報國務院。

　　稅收調整政策出臺后，各地要以此為契機，下功夫抓好租賃市場的啟動。重點做好以下幾項工作：一是主動協調財稅部門，使中央政策更具操作性，并認真貫徹執行。二是推行指導租金制度。在研究稅收政策過程中，相關部門都有一個共識，就是政府有必要定期公布指導租金。房屋租賃指導租金應該是以市場租金為依據，通過測算后，由政府提出并公布不同地段、結構、用途出租房屋的階段性租金。目前深圳已有比較成熟的做法。它的作用在于，既可為稅費的計征提供合理的價格標準，又能通過指導租金來引導市場價格，確保房屋租賃市場的良性發展，使房屋租賃從“地下”走到“地上”。三是各地要認真研究適合本地實際的房屋租賃協管機制，主動與公安、稅務、工商、計生等部門協調，通過有關部門信息共享，密切銜接，采取聯合辦公、相互把關等措施，形成合力，齊抓共管。

　　建設部擬降低交易和權屬登記收費

　　宋春華副部長在談到降低收費這一問題時說，過去交易及產權管理收費標準全國沒有統一過，各地由省財政、物價部門批準執行，差異較大，總體上在0.5%—2.5%之間(成交量大、價位高的城市相對低些；成交量小、價位低的城市相對高些)，總體還是比較高的。

　　宋春華說，這次建設部擬對房地產交易和房屋權屬登記收費進行適當統一，總體要求是降低標準，歸并費種。基本思路是：原則上按套或按面積收費，改變按價值量取費的做法；收費標準要按簡化程序后的工作量，合理確定。與國家計委初步議定的收費項目為：房地產交易手續費和房地產登記費(包括房屋產權登記費、房屋租賃備案登記費和房地產抵押登記費)，其余收費項目一律取消，具體的收費標準，經部里測算后由計委確定。新的收費標準出臺后，各地必須認真執行，不得以任何理由拖延或變相收費。

　　中介服務可以增加“置業擔保”等品種

　　宋春華說，傳統的中介服務行業亟須進一步拓展與外延，從內容上看已不僅僅局限于單一的房地產咨詢、評估、經紀等領域，其服務應面向住房消費的各個領域，如房屋置換、置業擔保、房屋銀行、裝飾、裝修、住區綠化等，甚至延伸到社區服務，而且市場越是發育這種消費服務越是帶有全方位、全過程的要求。

　　關于置業擔保問題，建設部與中國人民銀行下發了規范性文件后，各地正在積極試行，但必須規范運作，需要強調以下幾點：一是住房置業擔保必須堅持自愿原則。擔保公司不得強制要求商業銀行接受住房置業擔保，不得干預銀行的正常信貸經營活動；任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業擔保。二是擔保公司必須是獨立的主體，并且真正具備擔保能力。銀行、公積金管理中心等貸款人不得在公司持股，不能出現自己給自己作擔保，否則置業擔保方式就失去了其應有的功能；公司設立必須達到規定的實有資本數額(不少于1000萬元人民幣)，擔保貸款余額要嚴格控制在其實有資本的30倍以內，超出的，應當追加實有資本。三是擔保公司資金運用應當遵循穩健、安全的原則，不能從事風險性投資，不得經營財政信用業務、金融業務等業務及提供其他擔保，并應按公司章程規定的比例從營業收入中提取擔保風險基金，專戶存儲，作為公司清算時對其所擔保債務的清償。四是擔保公司可開展多種經營，置業擔保應當與吞吐、置換、經紀等經營業務相結合，通過多種經營，實現資產的保值增值，進一步提高擔保能力。另外，要增加服務品種、提高服務質量。針對目前老百姓對銀行業務流程了解不多，貸款手續比較復雜，專業性比較強等問題，擔保公司完全可以提供代辦貸款手續服務。各地在試點實踐中還可以就新情況、新問題不斷加以研究、改進，以便進一步完善相應規定。

　　加入WTO，商品房將不再分內銷和外銷

　　宋春華說，面對經濟全球化趨勢，我們要研究加入WTO后的房地產業的政策取向。

　　宋春華分析說，WTO的基本原則主要有三條：一是非歧視性原則，即國民待遇原則，二是透明性原則，三是市場準入原則。為了客觀分析加入WTO后對我國房地產業的影響，提出應對策略，今年初建設部專門委托有關專家開展了專題研究。當前我們重點應就以下幾個方面工作做好應對準備。

　　首先，要研究建立內外統一的房地產市場，考慮內外銷商品房并軌。目前各地對商品房銷售一般都有內銷、外銷之分，這是兩個具有過渡性的交易通道，反映了計劃經濟體制向市場經濟體制轉換階段的特征。這種階段性的制度與WTO所要求的國民待遇原則是不相符合的。因此要抓緊研究從土地供應、土地使用權轉讓價格、銷售對象等方面歸并內銷房與外銷房，實行內外銷房的統一市場。

　　其次，我們要利用WTO提供的市場準入條款和國際慣例合理保護和規范國內幼稚行業。比如房地產中介服務行業，目前在我國總體上屬于幼稚行業，加入WTO后，可能會受到較大沖擊。因此，加快培育國內中介服務市場，不僅是現階段我國房地產市場發展的客觀需要，也是我們充分利用市場準入條款規定，提高國內中介機構競爭能力，逐步與國外市場接軌的需要。

　　第三，要清理現行政策法規，修改或撤銷對外國人歧視性的條款，如對某些項目限制設立外商獨資企業等規定，都需要加以調整。要不斷完善我們的各項法律法規，并使之公開化、透明化，做到依法行政，防止“暗箱”操作，創造條件保證市場信息暢通。

　　第四，要研究如何利用WTO的規則，更好地利用好兩種資源，開拓兩個市場的問題。

　　產權登記發證只能由一個部門核發

　　經過前幾年的努力，產權登記發證秩序總體上走上了規范軌道。但最近個別地方違反屬地化管理原則和一個城市只能有一個發證主體的規定，強行要求由政府內設的機關事務管理機構負責發證，這是錯誤的，必須及時糾正，否則就會搞亂剛剛建立起來的產權發證的秩序。房地產交易市場必須是統一開放的市場，規范的房屋權屬管理則是保障房地產市場有序運行的基礎。如果一個城市由多個機關分割進行房屋權屬登記發證工作，正常的房屋權屬登記發證秩序將出現混亂，從而難以保證同一城市內房屋權屬檔案資料的完整性、統一性和權威性，給產權人進行房屋買賣、租賃、抵押等交易活動帶來諸多不便，不利于從根本上保護房地產權利人的合法權益，也給一部分人在住房領域進行違法違紀活動留下管理上的漏洞。因此，堅持房屋權屬登記屬地化管理，堅持一個市、縣由一個部門核發房屋所有權證書，這既是依法行政的問題，也是搞好房屋所有權證登記發證，培育和規范房地產市場，推動住房制度改革不斷深化的重要保證。(文／本報記者徐曼)

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