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　　據(jù)戴德梁行最近所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，京城四個(gè)方位被客戶看好的順序?yàn)椤氨�、東、西、南”，其中希望在北四環(huán)路內(nèi)、北三環(huán)路內(nèi)、東四環(huán)路內(nèi)和東三環(huán)路內(nèi)購房的客戶都占被調(diào)查者的10%以上。這種順序的分布反映了京城內(nèi)銷房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對(duì)投資客戶有著直接的意義。

　　國貿(mào)26日將舉辦北京房地產(chǎn)交易會(huì)

　　本報(bào)訊(記者徐冰) 由北京國土資源和房屋管理局、北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主辦，北京市房地產(chǎn)交易所承辦的第七屆中國北京房地產(chǎn)交易展示會(huì)，將于本月26日～30日在國貿(mào)中心舉行。

　　本屆展會(huì)共設(shè)展位220個(gè)，參展單位100余家，參展項(xiàng)目130個(gè)，其中內(nèi)銷房項(xiàng)目118個(gè)，外銷房項(xiàng)目12個(gè)。本屆展示會(huì)將秉承前幾屆展示會(huì)政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，舉辦政策咨詢專題會(huì)，由北京市國土資源和房屋管理局的物業(yè)、市場、拆遷等部門與市房改辦就公房上市、房屋租賃管理、物業(yè)、房改、房屋置換、拆遷等舉辦三場政策咨詢專題會(huì)，解答百姓提出的有關(guān)問題。

　　本屆展示會(huì)還將開設(shè)房屋置換專場發(fā)布會(huì)。為了照顧上班族，本屆展會(huì)27、28、29三日晚上均為20：00閉館。

　　北部地區(qū)兩極分化趨明朗投資者要有“真功夫”

　　亞運(yùn)村是京城北部最具代表性的地區(qū)。如果奧運(yùn)會(huì)申辦下來，與中關(guān)村、CBD等地區(qū)相比，亞運(yùn)村地區(qū)可能是將利好消息變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的最快地區(qū)。以亞運(yùn)村為中心的京城北部地區(qū)已形成了具有現(xiàn)代氣息、配套齊全、交通方便的生活大社區(qū)。盡管該地區(qū)房價(jià)比距離市中心同樣距離的東部和南部的房價(jià)要高出很多，但仍吸引了許多有實(shí)力的客戶。有消息說，如果2008年奧運(yùn)會(huì)北京申辦成功，北京市將調(diào)集120億元的資金在這一地區(qū)修建奧運(yùn)村。

　　奧運(yùn)會(huì)的申辦的確會(huì)給這一地區(qū)帶來升值的機(jī)會(huì)。但這一地區(qū)是不是所有項(xiàng)目的價(jià)格都會(huì)上升呢？與東部CBD商圈內(nèi)不得建普通住宅、中關(guān)村地區(qū)限制住宅開發(fā)等政策性限制相比，亞運(yùn)村地區(qū)真可謂是一個(gè)開放區(qū)域，對(duì)于供應(yīng)沒有任何約束，因此，這里也是開發(fā)商競爭最激烈的地區(qū)。目前，亞運(yùn)村地區(qū)的商品房供應(yīng)量已達(dá)到500多萬平方米，在銷項(xiàng)目有50多個(gè)，并且今后還會(huì)有增長趨勢，成為北京供應(yīng)量最大的地區(qū)。而空置率的上升速度也很快，有許多在銷樓盤都是開發(fā)了3年以上的項(xiàng)目。亞運(yùn)村地區(qū)也是目前北京甩尾盤量最大的地區(qū)，其價(jià)格要比這一地區(qū)的平均價(jià)格每平方米低2500元左右。由此可見，其項(xiàng)目競爭的慘烈。然而，就在如此重壓之下，也有些項(xiàng)目雖然售價(jià)不低，但卻因其開發(fā)商的專業(yè)性強(qiáng)、突出“以人為本”的整體設(shè)計(jì)而使項(xiàng)目脫穎而出，成為這一地區(qū)的排頭。

　　因此，今后亞運(yùn)村地區(qū)將成為北京房地產(chǎn)市場兩極分化明顯的區(qū)域，對(duì)于投資者而言，如果奧運(yùn)會(huì)真能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這一地區(qū)的整體價(jià)值就會(huì)升高，但并非所有的項(xiàng)目都能上了這趟“車”，因此，這就要看你選房的功力如何了。

　　東部關(guān)注未來普通住宅

　　東部地區(qū)，同北部地區(qū)一樣，是北京房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，項(xiàng)目多、交通配套好、知名度高。特別是由于東四環(huán)路的通車，更是刺激了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　北京東部是大使館分布集聚區(qū)，吸引了高檔次的消費(fèi)者，京城先期的房地產(chǎn)市場開發(fā)是瞄準(zhǔn)海外在京的投資者，這注定了東部火爆的是外銷房地產(chǎn)市場。東部有兩大商圈，一個(gè)是CBD，一個(gè)是燕莎。燕莎商圈附近集中的是外銷房，一般價(jià)格都在1000美元／平方米以上。但從今年開始，這一地區(qū)出現(xiàn)了6000元／平方米的外銷公寓，從而取消了北京內(nèi)、外銷市場的價(jià)格差別。據(jù)了解，北京可能會(huì)將第三使館區(qū)劃分在這一地區(qū)，因此，喜歡投資外銷房的人應(yīng)該對(duì)此加以關(guān)注。

　　與燕莎商圈相比，CBD對(duì)于投資者的影響似乎更大，期望值更高。雖然CBD的總體規(guī)劃方案尚未出臺(tái)，但前不久朝陽區(qū)舉辦的CBD商務(wù)節(jié)應(yīng)該說將其前期的推廣活動(dòng)進(jìn)行到了高潮。整體規(guī)劃方案雖沒出臺(tái)，但大的思路卻已顯現(xiàn)出來。就拿對(duì)住宅建設(shè)的政策來說吧，CBD區(qū)域內(nèi)只建有占這一區(qū)域總量20%左右的住宅，而且一律應(yīng)為公寓住宅，這也是為什么原來想賣6000元／平方米的錦繡家園變?yōu)榱司鶅r(jià)近9000元／平方米的陽光100。因此，投資這里的住宅應(yīng)該有較好的收益。

　　對(duì)于普通投資者而言，CBD區(qū)域內(nèi)的房價(jià)的確是高了點(diǎn)，但可以關(guān)注CBD商圈周邊地區(qū)。這里的普通商品房項(xiàng)目多是一些老項(xiàng)目，價(jià)格都在6000元／平方米左右，比圈內(nèi)的房子每平方米低了3000元。預(yù)計(jì)，到今年底這一地區(qū)會(huì)有一些普通商品房新項(xiàng)目出現(xiàn)，投資者應(yīng)特別關(guān)注的是地鐵及東四環(huán)路沿線的項(xiàng)目。但由于CBD的建設(shè)是一個(gè)中長期的規(guī)劃，要真正形成CBD的規(guī)模還需要很長時(shí)間，因此，投資者應(yīng)做好中長期準(zhǔn)備。

　　中關(guān)村地區(qū)周邊物業(yè)應(yīng)重視

　　西部地區(qū)，是近兩年京城內(nèi)銷房比較火熱的區(qū)域。由于該地區(qū)人文環(huán)境比較好，再加上西北四環(huán)路即將開通和輕軌在不久的未來即將建成，使該地區(qū)的商品房項(xiàng)目銷售非常好。其實(shí)，說白了就是京城西部有三個(gè)賣點(diǎn)：一個(gè)是景色，北京的景色屬西邊最佳，有山、有水；一個(gè)是中關(guān)村；另一個(gè)則是向這一地區(qū)大量運(yùn)送需求的高校。

　　由于中關(guān)村地區(qū)限制住宅建設(shè)，因此，其周邊的物業(yè)便也跟著“洛陽紙貴”。目前西部的住宅，特別是西三環(huán)路附近的住宅，由于既靠中關(guān)村，又有景觀，售價(jià)多在7500元每平方米左右，且銷售情況也不錯(cuò)。

　　在中關(guān)村北部，西二旗、西三旗地區(qū)現(xiàn)在有一批項(xiàng)目正在開發(fā)之中，由于離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，雖然在中關(guān)村附近，但售價(jià)要比西三環(huán)路附近的項(xiàng)目低近3000元／平方米。但由于這一地區(qū)土地供應(yīng)不似城里緊張，多是低密度住宅，且有一些品質(zhì)還不錯(cuò)。再加上，這里高校云集以及中關(guān)村的高科技產(chǎn)業(yè)給這里畢業(yè)的學(xué)生所帶來的就業(yè)機(jī)會(huì)，使這一地區(qū)的住房出租率從今年開始明顯上升，今年暑期鬧的一場“房荒”就可以窺見一斑。

　　關(guān)注南部

　　南城發(fā)展商聯(lián)合炒作成為今年京城地產(chǎn)市場一件大事兒，無論是媒體還是購房者終于將目光投向了南部。由于地價(jià)低于其他三個(gè)方向，再加上發(fā)展商要改變南部項(xiàng)目價(jià)格低、密度高、品質(zhì)一般的現(xiàn)狀，也紛紛開始興建低密度住宅，今年還出現(xiàn)了一批高品質(zhì)的項(xiàng)目。不僅如此，地鐵五號(hào)線、南四環(huán)路的興建、兩廣路的改擴(kuò)建等一系列市政設(shè)施的興建，將會(huì)給南城帶來新的活力。城南地價(jià)低而導(dǎo)致其房價(jià)也低于其他三個(gè)方向，因此，適合于一次置業(yè)者。但由于該地區(qū)缺少大的就業(yè)機(jī)構(gòu)，因此，對(duì)于投資出租者而言，要謹(jǐn)慎，其出租價(jià)格的上漲空間也不會(huì)像其他三個(gè)方向那樣大。南城項(xiàng)目作為潛力項(xiàng)目，建議投資者進(jìn)行關(guān)注。

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