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　　隨著住房管理制度改革的不斷深化，商品化住房和商品化住房管理逐步取代了計劃經濟的住房分配和住房管理，物業公司替代了原來的房管職能部門，成了住房管理的主體。于是在這一領域，物業公司自然成了矛盾和糾紛的主體。

　　前幾年，炒物業公司“魷魚”，追討房屋維修基金等把物業公司推上被告席的糾紛大量出現，而時下一些物業公司因收不到物業管理費和租金而引發的糾紛卻日漸其多，一原告多被告的集體訴訟屢見不鮮，案件數量呈明顯上升趨勢。

　　物業公司有苦衷

　　上海市長橋羅秀地區的商品房主要是用來安置動遷居民的，房型設計都很一般，物業管理費的收費標準也不高。然而業主和公房租賃戶拖欠或者拒付物業管理費和租金的現象卻相當普遍。上百家的欠款戶，有的幾百元，有的數千元，這一拖幾年的數十萬元欠款著實讓接手管理的“申大”、“龍鑫”等物業公司焦頭爛額。由于幾經催討無果，還發生了數起程度不同的摩擦事件，物業公司在百般無奈之下只好把所有欠款戶告上了法庭。在主張給付本金的同時，還提出要處以一定數額的違約金。

　　另一家“集偉”物業公司的老總感嘆地說，他的公司所管理的兩幢30層的高樓是相當氣派的公寓，業主們對物業管理的期望要求很高。雖然物業管理費相對來說確實不低，達到每平方米2至3元，但由于住戶不多，收取的管理費絕對數并不多，而現代化的物業管理從門衛、園藝、水電、泥木到清潔工一應俱全，物業管理的成本很高，物業公司相當一段時間里是負債經營。業主們不斷地抱怨，這樣高的物業管理費比租房子住還要貴，真是買房不如租房。于是一些有想法的業主就有意無意地與物業公司搞“沖突”，以各種借口拖欠或者拒付物業管理費。

　　無獨有偶，還有一家“福凱”物業公司也走過了一個虧—盈—虧的悲喜路程。隨著入住的業主不斷增多，公司負債經營的情況逐漸好轉。如今他們管理的小區業主已全部入住，公司不但實現了扭虧為盈，而且每平方米物業管理費的單價逐年在下降，本來公司與業主之間的矛盾已有所緩和。誰知，物價部門對物業管理的收費突然來了個限價，物業管理費一下子打了個對折，這對廣大業主無疑是個福音，但對物業公司卻是個沉重的打擊。公司在管理水平基本持平的情況下盡量降低管理成本，增收節支。但是業主對物業公司的苦衷并不理解，他們的邏輯推理是降低成本必然導致降低質量，增收節支必然是肥了自己瘦了別人。糾紛一起，對物業公司施加壓力最有效的辦法就是拒付物業管理費！

　　在物業公司方面看來，大多數業主或者房屋租賃人拖付拒付物業管理費的冠冕堂皇的理由只有一個，就是指責物業公司管理不到位。作為物業公司，受到這種指責覺得很冤。因為現在的物業管理絕對是商品化、市場化的，任何商品都要受價值規律的制約。接受服務的一方總希望價廉物美，提供服務的一方主觀上也希望賓至如歸，兩者的接合點應該是物有所值。然而現實情況是，有關部門的收費標準出臺了，管理標準卻沒有細化，使人無所適從，難以操作。雖說物業公司與業主之間可以通過合同的形式確定具體管理標準，但畢竟沒有一個參照系，雙方在理解上很難達到一致，在發生糾紛后較難達到統一。有關業內人士指出，物業管理的收費如果能像賓館飯店那樣，有個星級標準，什么樣的收費標準對應什么樣的服務水準，遇到問題雙方“對號入座”，那么此類糾紛就會大大減少，即使發生糾紛解決起來也容易得多。

　　實際上，雖然物業公司的觀點大同小異，然而被告對糾紛產生的原因卻各有說法。

　　入住業主有說法

　　過錯一：管理不善

　　被告張先生辯稱，他所住的那幢樓曾遭過偷盜，物業公司對居民的反映無動于衷。防盜管理應該是物業管理的一項重要內容，除了應該有保安人員巡邏，安裝防盜門也是一種普遍的做法，作為小區房屋的使用人提出每個門牌號安裝一扇防盜門，這種要求并不過分。可物業公司不但不作為，還對居民自己安裝防盜門橫加干涉，真是豈有此理！

　　被告陳女士拖欠物業公司的租金一千二百余元已有兩年了。庭審中，她指責原告所管理的小區環境不整潔，路燈、過道燈不亮無人管，閉路電視交了費卻看不到，公用設施不到位。她所居住的房屋墻面、屋頂開裂滲水，多次報修得不到解決。物業管理屬于服務性行業，住戶好比是顧客。常言道“顧客是上帝”，然而現實情況是，物業公司該管的不管，隨心所欲，超標準收費，他們倒像是“皇帝”了。相當一部分被告不肯付費的原因接近陳女士所說的情況，都是沖著物業管理的現狀而來的。他們表示，物業管理費和租金是要付的，問題是物業公司收了錢要把工作做好。

　　過錯二：造成業主意外損失

　　作為一種不動產，作為一種商品，如今的人們在考慮房屋使用價值的同時，更關注房屋的交換價值，一些業主在法庭上發表的答辯意見頗具代表性。被告李先生稱，三年前他家因動遷被安置到長橋三村，買下了一套位于四樓的住房。本來周邊的環境尚可，可后來物業公司不打招呼，在樓下又加造了一排平房，平房的屋頂與他所住的那幢樓毗連。從此，屋頂上塵土飛揚，屋頂下人聲喧鬧，住在四樓的感覺和底樓沒啥兩樣。出了四樓的房價享受一樓的待遇，他不想在此長住下去了，打算賣掉現住房后重新買房。可現在這樣的環境肯定會使他的住房大跌身價，物業公司應該承擔賠償責任。他為此多次與原告交涉都沒有結果，他表示，在問題沒得到妥善解決之前，原告想要收取物業管理費，沒門兒！

　　過錯三：物業公司只顧創收

　　作為中學教師的被告王先生在法庭上辯稱，他所居住的小區保安人員工作極不認真負責，門衛、電子門形同虛設，小販可以隨意進小區亂吆喝做生意。物業公司為賺錢，在小區空地上另行搭建臨時房出租給外來流動人員；一些業主買下商品房開辦私人診所，將住宅樓當作商務樓，進出人員繁雜，給小區的治安平添了一分憂慮。王先生強調，這不是危言聳聽，客觀上小區居民時不時有東西丟失。原告在收費上是高標準，在管理上是低水平，只要收費合理，他是愿意給付的。王先生這一說法確實得到了不少被告的贊同。

　　過錯四：賬目沒有算清楚

　　為了三千余元的管理費，“明佳”公司將業主楊先生告上了法庭。楊先生在答辯時來個先聲奪人，聲稱明明是原告先欠下了被告的錢，原告竟來了個惡人先告狀。在具體闡述事實與理由時，楊先生說，他與原告的糾紛實際上是歷史遺留問題。當初他買房時，曾向開發商預付了一筆物業管理費，應該說這筆錢還沒有用完。后來開發商將物業管理移交給了本案原告，現在原告居然要重復收費。錢收得不明不白，作為業主當然不會答應。這種糾紛本來雙方可以心平氣和地坐下來，把賬算清楚就得了，沒想到竟然會鬧上法庭。楊先生提出的另一個觀點也很有意思，他說業主與物業公司在各方面應該是平等的，然而實際交往中，物業公司總是表現得有些盛氣凌人。就拿本案來說，為什么物業管理費一定要預收半年甚至一年，而所謂的拖欠管理費不到半年時間就非得在法庭上見呢？

　　“麗錦”小區的幾十戶業主拒付物業管理費已有一年多了，結果被物業公司———“金集”公司告上法庭。物業公司方面稱，眾被告在長達兩年多的時間里，僅交納了6個月的物業管理費，致使原告負債經營，要想提高管理質量也不可能。而業主們卻說，他們在繳納了可觀的物業管理費及“8年環衛費”后，卻始終生活在臟、亂、差的環境中，保安脫崗離崗，甚至監守自盜，業主們繳納的維修基金也被挪用了。為此業主們不但不愿再支付物業管理費，還要求物業公司把維修基金劃到業主委員會的賬號上，同時退出小區管理，他們打算另請高明。

　　法院審理有三難

　　物業管理費的欠費糾紛，法律關系很明確，事實調查和適用法律并不困難。然而法官在具體審理中卻有三難。

　　第一難，難在駕馭庭審。這類糾紛開庭時，往往是一原告多被告，常常連旁聽席上也坐滿了被告方的親友和鄰居，法庭上情緒很容易對立。雖然開庭時宣布了法庭紀律，采取了一定的措施，但是仍然難以避免以下這種情況的發生：原告在闡述自己的觀點時，稍有偏差便會招來噓聲四起，而被告在答辯反駁時，席下不時喝彩贊同。當然，對于嚴重干擾庭審秩序的當事人和旁聽人員，法官不會無動于衷，是要將他們“請”出法庭的。

　　第二難，難在情與法的矛盾。原告的做法往往有過錯，偏偏討債沒有錯；被告的做法往往情有可原，卻是于法無據。斷案下判要講事實、講法律，可現實情況是，原被告雙方都有道理，物業管理的收費標準和管理標準常常對不上號，缺乏統一的、可以參照的依據，判決適用的法律也太原則、太簡單了。例如，一些物業公司原本是高收費高質量的管理，后來物業管理的收費受到了限制，為了減少虧本，公司只得減員減物，減來減去，管理質量必然下降，隨之招來的便是業主的不滿，最后往往就是拒付管理費直至鬧上法庭。糾紛形成的過程大多如此，法官確實左右為難。

　　第三難，難在辦案要講個社會效果。這類訴訟的背后往往還會有多個官司，處理得不好，可能會形成訟累。你物業公司今天在管理費上贏了我，明天我眾業主非得在其它的官司上贏你。法院考慮到原、被告今后還要長期接觸下去，要想達到比較好的社會效果，目前最好的辦法就是調解。可調解又不是做買賣，也要中規中矩，不能違反法律規范，法官們為此也煞費心思。

　　所幸的是，盡管庭上庭外諸多被告情緒都表現得相當激動，經過法院開庭審理，大多數當事人最終都表現得較為理智，體現了一種難能可貴的理解精神。一些被告自覺地履行了自己的義務，原告因此撤回了起訴；還有一些當事人在法院主持的調解下各自作出承諾，從而達成了調解協議。當然也有不少是判決結案的。如上述陳女士的那起糾紛，法院認為其辯解不能成為拒付租金的理由，最后依據民法通則的有關條款，判決被告如數支付租金，并償付違約金五十余元。

　　就拖欠或者拒付物業管理費和租金本身而言，業主或使用人應該要有這樣的法律意識，房屋的管理和使用是一種合同行為，雙方的權利義務是由合同確定的，依法成立的合同，受法律保護。合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務。物業公司有權依照合同和有關規定收取管理費用，由此形成的合同之債，作為債權人有權通過訴訟要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。拖欠或者拒付物業管理費和租金的做法有悖于法律，應當即時清償。而事實上作為原告的物業公司在這類訴訟中幾乎都勝訴了。

　　矛盾還會繼續

　　應該看到，物業管理欠費糾紛的根源并沒有因為物業公司的勝訴而消失，其中折射出來的問題還沒有從根本上得到解決。事實上，法官在審理這類案件時內心也是矛盾的，準確下判確實不那么容易。

　　眾所周知，物業管理的基本要求是，為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。其具體內容為，對小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。民事活動的基本原則是自愿、公平、等價、有償、誠實、信用。但是，僅有這些粗線條的規定是不足以防止、減少以及解決物業管理方面已經發生的各種糾紛的。可以肯定地說，物業管理方面的矛盾還會繼續存在。作為物業管理公司應該樹立“服務第一，業主至上”的觀念，盡心盡職地履行合同確定的義務，盡可能地杜絕和減少糾紛的發生。即使發生糾紛后，也要慎用訴權，盡量在案外解決糾紛。作為業主或者房屋使用人也要正確地理解合同確定的權利義務，自覺地交付物業管理費。同時要善于使用自己的訴權，發生矛盾后完全可以通過業主委員會或者管理委員會向有關部門反映情況、投訴乃至向法院起訴。

　　需要達成共識的是，商品化的住房和商品化的住房管理是經濟發展的必然，是一種社會進步。物業管理的現狀與人們的期望值始終會存在差距，可以說永遠是一對矛盾。這對于矛盾的雙方是一種制約，是一種促進，未嘗不是一件好事；對于深化住房管理制度的改革，也是一種必不可少的前提和有力的推動。(本報通訊員侯榮康 記者劉建)

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