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　　上周，一年一度的國貿(mào)秋季房展會熱鬧收場。據(jù)介紹，在為期4天的本屆展會上，共成交住宅4151套，總成交額達(dá)到28.17億元，創(chuàng)出了北京歷次房展會的最高紀(jì)錄。同時，7500平方米的展出規(guī)模和近15萬人次的人流量都在北京歷屆專業(yè)性房展會中創(chuàng)造了紀(jì)錄。本次展會充分展示了今年北京房地產(chǎn)市場的大好局面，高、中、低檔商品房都有不俗的表現(xiàn)，其中每平方米4000元至7000元的住宅賣得最好，小戶型更是供不應(yīng)求。無論是普通住宅，還是別墅，在本次展會中都備受青睞。其中，今典花園2代小戶型住宅4天就成交253套，成交額1.36億元。而嘉潤花園、鳳凰城、太陽園、戀日家園、人濟山莊、榮寧園、陽光100、世貿(mào)國際公寓、望京大西洋新城等項目也取得了比較好的銷售業(yè)績，維也納森林、圓明園花園、京華學(xué)者之家等別墅項目也引起了人們的注目。

　　去年，隨著回龍觀文化居住區(qū)、天通苑、今日家園等經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)和入住，北京許多商品房的開發(fā)和銷售都感受到了不同程度的沖擊。去年，許多商品房開發(fā)商都大呼：“狼來了”。從去年春季房展開始，天通苑、今日家園、通達(dá)花園、百環(huán)花園等經(jīng)濟適用房項目成為歷屆房展會上耀眼的明星。而在本次展會上，在參展的132個項目中，只有今日家園、電子城小區(qū)、田村北路小區(qū)等4個經(jīng)濟適用房項目到會，由于這類房大多不分樓層和朝向，統(tǒng)一以市政府制訂的最高單價出售，好房在此前已基本被售出，因此在展會上的成交量都不大。而回龍觀文化居住區(qū)、天通苑等曾經(jīng)風(fēng)光一時的經(jīng)濟適用房項目因為目前無房可賣而沒有參展。北京市政府在今年初制訂了再建600萬平方米經(jīng)濟適用房的計劃，但在百環(huán)花園等3個新項目今春相繼開盤之后，近5個月來再沒有新的經(jīng)濟適用房項目入市，使得經(jīng)濟適用房出現(xiàn)了青黃不接的局面。而與此同時，北京的諸多商品房項目卻在大好的市場氣候中新盤頻開，在價格上完成了低開高走的過程，在品質(zhì)上出現(xiàn)了一個大幅度的攀升。可以說，就在北京房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的時候，商品房利用經(jīng)濟適用房青黃不接的當(dāng)口，打了一個反擊戰(zhàn)。

　　價格差距減小品質(zhì)檔次拉大過去總是說經(jīng)濟適用房沖擊了商品房，現(xiàn)在通過本次展會我們看到，今年商品房開始回過頭來沖擊經(jīng)濟適用房了。商品房對經(jīng)濟適用房的第一個沖擊是在價格上�煹诙�個沖擊是在品質(zhì)上，或是說是在價格性能比方面。早在今年年初，不少業(yè)內(nèi)人士就預(yù)測今年房價會有微降。到今年年中，果然發(fā)現(xiàn)許多地區(qū)的房價出現(xiàn)了比較大的下降。專家分析，今年北京一些項目的開盤價格偏低主要是由于項目的開發(fā)利潤、開發(fā)費用、市政配套費用和利息成本下降造成的。當(dāng)然，新開樓盤普遍采取低開高走策略也是一個重要原因。隨著諸多經(jīng)濟因素的影響和需求量的上升，今年部分區(qū)域、部分樓盤的價格也出現(xiàn)了顯著的上揚。

　　與此同時，北京經(jīng)濟適用房的價格仍然沒有出現(xiàn)任何變化，在許多經(jīng)濟適用房的周邊都出現(xiàn)了價位日趨接近的商品房，這些商品房雖然比它們還要貴幾百元至上千元，也許僅僅還是數(shù)量有限的開盤價、起價，但它們的品質(zhì)往往要占有較大的優(yōu)勢，可能綠化更好些，可能智能化更強一些，也可能僅僅比它們擁有了一個更完整的產(chǎn)權(quán)。由于銀行貸款的支持，這個差距對許多人來講，已經(jīng)踮踮腳就可以夠到了。

　　隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，客戶的取向性更加明確，高品質(zhì)樓盤被認(rèn)可率相對集中。另外，供應(yīng)競爭加劇帶來了北京住宅產(chǎn)品品質(zhì)的“突飛猛進”。新樓盤，特別是市場經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所開發(fā)的項目，其項目的綜合品質(zhì)日益提高。如望京地區(qū)的大西洋新城就專門聘請了國際知名設(shè)計師進行全區(qū)規(guī)劃，社區(qū)的配套設(shè)施齊全；10兆帶寬的光纜接入小區(qū)。在展會上熱銷的D區(qū)更是在北京房市上率先推出高層板式住宅新概念，戶型設(shè)計精致合理，每層兩戶享有兩部電梯；板式結(jié)構(gòu)能夠作到戶戶通透，戶戶采光，從根本上避免了塔樓采光和通風(fēng)差的問題。

　　另外，一些商品房雖然價格不斷抬升，拉大了與經(jīng)濟適用房的價格差距，但是由于在品質(zhì)方面已經(jīng)明顯強于經(jīng)濟適用房，所以依然能夠得到人們的認(rèn)可。由于看了太多的宣傳和變化，對于北京人來講，許多曾經(jīng)不重要的如24小時熱水、寬帶上網(wǎng)等成為了購房中追求的目標(biāo)，甚至成為了居住生活的“必要條件”。北京房價因樓盤檔次不同而高低有別，“低價位樓盤未必?zé)徜N；高價位樓盤未見不火”成為今年市場的一大特色。

　　投資置業(yè)者日漸增加外地購房人越來越多隨著北京房地產(chǎn)市場的升溫，中關(guān)村和“入世”兩個要素的支撐，在以自己居住為主的購房隊伍增加的同時，投資性購房行為也悄然增加。據(jù)日前中國消費者協(xié)會的一項統(tǒng)計表明，家庭月收入在8000元以上的消費者中已經(jīng)有12.2%的人有意識地把商品房的購買作為一項投資手段。精品家園總經(jīng)理蔡鴻巖認(rèn)為，目前北京樓市投資收益最高可達(dá)70%。而且，房產(chǎn)投資相對于股市、債券的投資來說，更有風(fēng)險小、收益穩(wěn)定的特點。從近一期的一些媒體報道中可以知道，現(xiàn)在是購房置業(yè)的最佳時期。按照一般觀念，低價格可能出現(xiàn)更高的投資價值。但是，價格的作用還體現(xiàn)在另一個方面—界定客戶層次。所以，在許多人眼中，經(jīng)濟適用房大多不具投資價值，倒不是單單在于他們的地段和品質(zhì)，更重要的是在于經(jīng)濟適用房的價格大大降低了這個項目的形象和居住人群的檔次，這一點對將來的出租前景和價格是有很大影響的。所以，從投資置業(yè)的角度來講，商品房有著很大的優(yōu)勢。隨著以投資為目的的購房者的增加，商品房自然受到青睞。另外，北京因其城市的特殊性，住房市場需求具有其它城市所不可比擬的多樣性和雄厚實力，越來越多的外籍、外省市的個人或企業(yè)在京購房置業(yè)，這些購房者受條件限制無法購買北京的經(jīng)濟適用房，他們是促熱商品房市場的一個不可忽視的力量。據(jù)了解，目前外地購房者已經(jīng)成為許多項目的主要客戶構(gòu)成群體之一，在許多項目中占到30%左右，在個別項目中甚至超過了50%。

　　揚長避短提升品質(zhì)經(jīng)濟適用房任重道遠(yuǎn)一些業(yè)內(nèi)專家指出，商品房市場的紅火，是經(jīng)濟適用房平抑了房價、拉動了內(nèi)需的結(jié)果。商品房雖然優(yōu)勢比較明顯，但隨著品質(zhì)的提升和賣點的不斷增加，其價格仍然不會出現(xiàn)過大的降幅。目前看來，經(jīng)濟適用房的發(fā)展仍然是我們建立住房供應(yīng)體系的關(guān)鍵。日前中國消費者協(xié)會的一項顯示，42.3%的購房人可承受的商品房最高總價為20萬元，26.9%的購房人選擇20萬元至30萬元，選擇100萬元以上的人只有5.9%。而在分期付款中，選擇首付10萬元以內(nèi)的消費者最多。看來，對于許多北京市民來說，經(jīng)濟適用房還是解決居住困難的最佳選擇。今年年初，市委、市政府就明確要繼續(xù)把經(jīng)濟適用住房建設(shè)作為重點工作，加快進度，高質(zhì)量地建成一批優(yōu)質(zhì)小區(qū)，計劃全年完成經(jīng)濟適用住房投資95.6億元，開復(fù)工面積達(dá)總規(guī)模918萬平方米，并重點啟動城南地區(qū)的大型項目。目前，市政府已批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的青塔二期是城南地區(qū)最大的經(jīng)濟適用住房小區(qū)，建設(shè)規(guī)模超過100萬平方米。最近，又初步選定在大興縣西紅門和通州區(qū)次渠建設(shè)兩片大規(guī)模的經(jīng)濟適用住房小區(qū)，這兩個小區(qū)都在50萬平方米以上，在環(huán)境、戶型等方面將有新突破，目前前期工作已開始，年內(nèi)力爭動工。有關(guān)專家認(rèn)為，由于經(jīng)濟適用房的消費對象和其銷售價位在一個時間內(nèi)是相對固定的，因此其銷售策略對開發(fā)商而言就顯得尤其重要。特別是經(jīng)營意識要超前，千萬不能重蹈覆轍，走到前幾年近郊區(qū)出現(xiàn)大量空置房的老路上去。開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的目的很明確，就是為了解決工薪階層低收入的住房問題。所以應(yīng)該緊貼老百姓的各種實際情況，經(jīng)營方式、付款方式也應(yīng)當(dāng)再靈活一些，以滿足消費者不同的需要。而且，在地段、環(huán)境、配套和物業(yè)管理等方面也應(yīng)逐漸跟上購房者的需求變化。(張劍)

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