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　　人們常說，寫字樓市場的租金水平是國民經濟的晴雨表，今年寫字樓市場的變化再一次驗證了這一點。隨著我國加入WTO的步伐加快，國外企業大量進入中國，北京的寫字樓市場異常活躍。但今年的寫字樓市場發生了哪些變化？現在的火爆局面會持續多久呢？

　　三足鼎立格局已成CBD、中關村是熱點

　　據北京中潤基業投資公司統計，城區高檔寫字樓總供應量達800多萬平方米，主要分布在東部(東城區、朝陽區)和西部(西城區、海淀區)，并已形成三大板塊：CBD、金融街和中關村。

　　東部兩個城區總供應量達480多萬平方米，占全部供應量的50%以上，并且主要集中在CBD及周邊區域。CBD區域是京城高檔物業的發祥地，使館、外企集中，一直是寫字樓市場最活躍地區，特別是CBD經過政府的詳細規劃隆重推出后，有望再次成為市場熱點。

　　西城區的供應量為160萬平方米，占總供應量的18.5%，主要集中在金融街。金融街是1995年之后開始大規模開發建設的，目前已形成氣候，入駐企業以金融企業和國內企業居多。由于周邊的配套設施，如高檔賓館、酒店較CBD稍遜一籌，因此雖然樓宇檔次不低，但租金水平卻無法與CBD抗衡。由于金融街區域土地供應量有限，再開發的潛力不大。

　　海淀區128萬平方米的寫字樓供應量主要分布在中關村區域。隨著國家決定在中關村建立國際一流的高科技園區，該區域的寫字樓就一直火爆。雖然寫字樓的檔次并不高，但出租率一直高于CBD和金融街。即使在寫字樓市場最低迷的1999年，中關村的甲級寫字樓租金也平均達到近20美元／月／平方米，高于金融街，與CBD基本持平。中關村寫字樓的最大問題在于檔次低、配套差，但隨著西區正式開始建設，局面將大為改觀。

　　租金大幅上漲

　　與去年相比，今年的寫字樓租金普遍上揚，且勢頭迅猛。自1994年開始，京城寫字樓的租金就一直承下降態勢，到1999年達到了歷史最低點，甲級寫字樓的平均租金降至18美元／月／平方米，像東方廣場和國貿二期這樣的頂級寫字樓去年的租金也不過25美元／月／平方米左右。

　　但從今年初這種狀況發生了逆轉，各區域的甲級寫字樓大幅提租。據本次調研統計發現，7月北京甲級寫字樓的平均租金達到23美元／月／平方米以上，國貿近期更達到了60美元／月／平方米(使用面積)。租金上漲，出租率也一直攀升。存量樓的出租率多在90%以上，新增樓盤已到惜售的程度，改售為租或留出部分樓層等待租金的繼續上揚。

　　目前寫字樓租金水平的變化的確讓人感到突兀，昨天還是"這里的黎明靜悄悄"，今天卻已進入"陽光燦爛的日子"。但租金的上漲有其必然性。國際經濟大勢趨好，國內經濟增速加快，WTO加入在即，申奧工作逐步推進，寫字樓市場的繁榮也就自然而然了。

　　不過，人們對于加入WTO后的市場機會的預期難免有些理想化，以及近階段被過分炒作的網絡公司紛紛入駐甲級寫字樓，都會使上漲的租金中多少含有了水分。

　　雖然前景好但過高租金不可能

　　由于受5年市場低迷的影響，近兩年寫字樓的開發量不大。今年入駐的寫字樓不過現代盛世、新恒基二期、東方廣場三期、中關村大廈等十幾處，總供應量在50～60萬平方米之間，而且其中的相當一部分已經被市場吸收掉了。明年入駐的寫字樓從目前看也不過世界金融中心、長青大廈、太平洋國際大廈等寥寥數座。預期屆時供應量不會超過今年。

　　顯然，現有的供應量是無法滿足今后的需求的。至少在兩年內，供不應求的狀況會持續，租金水平還會上漲。但由于市場越來越規范，消費者趨于理性，再出現頭幾年那樣，平均租金達60～70美元／月／平方米的狀況幾乎不可能。這是因為，隨著CBD和中關村西區的規劃建設步入正軌，未來幾年內這兩個區域將有數量可觀的頂級寫字樓入市，屆時對于平抑市場將發揮重要作用。但總的來講，未來5年將是寫字樓市場發展的一個黃金時期。盛朝綱

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