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　　��導(dǎo)讀：真正意義的零首付是個(gè)人信用的試金石，它反映了人們信用觀念的巨大轉(zhuǎn)變。��

　　上海特色零首付

　　��7月19日，上海的零首付高溫終于迎來了主角——在眾多媒體的“全程陪同”下，計(jì)強(qiáng)強(qiáng)和建行上海分行簽定個(gè)人住房貸款合同，成為第一個(gè)享受個(gè)人住房貸款零首付的客戶。從可以貸款70%、80%，到現(xiàn)在可以從銀行貸100%的購房款，已經(jīng)擁有6套住房的計(jì)先生是中國住房信貸的見證人。

　　�ゴ舜紊虾５牧闶赘陡邷厥加�7月初。7月5日下午，建設(shè)銀行上海分行對(duì)外宣布“首推”零首付住房貸款。與此同時(shí)，原本準(zhǔn)備第二天“首推”的工商銀行上海分行，也趕在這一天下午公開了自己的零首付計(jì)劃。兩家銀行的做法大同小異，都是購房者可以用已有產(chǎn)權(quán)住房和所購住房做抵押，向銀行申請(qǐng)購住房全部房款的貸款，這樣購房者不必在首期一次性支付20%或30%的房款。

　　�ワ@然，用已有產(chǎn)權(quán)住房作抵押獲得新房首付款貸款，上海的零首付是有條件的，真正意義上的零首付只需用所購新房做抵押就可以獲得全部的住房貸款。��

　　有房的人有機(jī)會(huì)��

　　對(duì)那些已有住房的老住戶來說，上海的零首付不失為一個(gè)令人興奮的好消息。56歲的陳老師家住徐匯區(qū)太原路297號(hào)，夫婦倆都是華東理工大學(xué)的老師。陳老師家的房子是一套繼承而來的舊房，前幾年就想買一套新房，但同時(shí)拿出買房的首付款和裝修費(fèi)有點(diǎn)困難。

　　�リ惱蠋熞患已芯苛私ㄐ械牧闶赘顿J款后，辦理了抵押、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)等一系列手續(xù)，與建設(shè)銀行徐匯支行簽定了貸款合同。陳老師看中了學(xué)校附近的一套三室兩廳，總價(jià)35萬元，陳老師說：“我和愛人都有穩(wěn)定的收入，兒子從事計(jì)算機(jī)行業(yè)，我們對(duì)未來還貸充滿信心。”

　　�ケM管按要求每月需還款3000元左右，但陳老師夫婦商定每月還款6000元或者更多，他不希望還款期拖個(gè)十幾年，“我希望盡快把錢還了，以前從沒有借過錢，所以總有點(diǎn)心神不定。”的確，對(duì)買房者來說，零首付不等于不付，眼前的付款壓力減少，長遠(yuǎn)的還款負(fù)擔(dān)無疑加重了。

　　�プ铌P(guān)心住房零首付業(yè)務(wù)的應(yīng)該是那些年輕白領(lǐng)。他們有相對(duì)穩(wěn)定和優(yōu)厚的收入，對(duì)未來的預(yù)期充滿信心，但由于剛參加工作，積蓄不多，需要花錢的地方很多，住房首付款往往成為他們盡快買房的障礙。

　　�ド虾�為那些父母在這個(gè)城市里已經(jīng)有住房的年輕人買房降低了門檻，外地的“移民一族”依然少有零首付的機(jī)會(huì)。實(shí)際上，建行上海分行推出零首付新品種之前經(jīng)過仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)的并不是那些真正的無房戶。建行上海分行房地產(chǎn)信貸部的沈小鶯副主任說：“我們零首付的對(duì)象并不是沒有錢或缺錢花的人，而是已經(jīng)有一套住房，需要改善一下住房，并且有能力承擔(dān)的家庭。”��

　　銀行幫自己賺錢��

　　率先享受零首付業(yè)務(wù)的計(jì)先生，貸款買第7套住房的目的不是自己居住，而是用來出租，然后用租金來還銀行的貸款，精明的計(jì)先生“生財(cái)有道”。雖然不愁沒有舊房作抵押，計(jì)先生也覺得“不過癮，這不是真正的零首付。”�ビ�(jì)先生沒花一分錢，僅靠舊房的產(chǎn)權(quán)抵押就可以賺回一套新房，難怪他覺得不過癮，如果是真正的零首付，他的“無本投資事業(yè)”會(huì)更大。零首付一出臺(tái)，像計(jì)先生這樣聰明的上海人很多，以至于上海的媒體稱“零首付催生了二房東”。

　　��對(duì)于計(jì)先生能用銀行的錢賺回更多自己的房，建行上海分行房地產(chǎn)信貸部副主任沈小鶯說：“計(jì)先生用銀行的錢賺錢，是因?yàn)樗�善于�?jīng)營，他要承擔(dān)房產(chǎn)市場(chǎng)和銀行利率變動(dòng)等多方面的風(fēng)險(xiǎn)。銀行不可能像有的人說的那樣干脆自己買下房子再出租賺錢，銀行不是房產(chǎn)公司。”

　　�ド蛐→L副主任的同事閔遠(yuǎn)松則認(rèn)為，零首付也使個(gè)人的理財(cái)手段更靈活，“假如我能付得起首付款，我也可以選擇零首付，現(xiàn)在股市都到了2000點(diǎn)，我為什么不用這筆錢去投資股市呢？”��

　　促銷背后的風(fēng)險(xiǎn)��

　　銀行業(yè)人士指出，建行和工行打出“零首付”招牌不過是一種比較高明的促銷手段。中國銀行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張衛(wèi)東說：“零首付我的理解是一種促銷手段，住房信貸的比較激烈，銀行要考慮怎么能夠競(jìng)爭(zhēng)吸引住客戶。”��

　　從1998年開始，個(gè)人住房貸款漸漸成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款從30%，到20%，10%，乃至零首付。到了2000年，各行競(jìng)爭(zhēng)開始白熱化，建行具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，高呼“要買房到建行”；工行不甘落后，宣稱“在資金和網(wǎng)點(diǎn)上有優(yōu)勢(shì)”；農(nóng)行要做好基層工作，“占領(lǐng)小城市”。建行2000年計(jì)劃新增個(gè)人住房貸款余額400億元，工行的目標(biāo)是360億元，農(nóng)行的計(jì)劃是200億元。

　　�ルm然各家銀行都明白，個(gè)人住房貸款的高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在零首付的買房游戲中，風(fēng)險(xiǎn)需要銀行一肩承擔(dān)。中國社會(huì)科學(xué)院的汪利娜研究員說：“住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)要從制度上加以防范，現(xiàn)在住房二級(jí)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、抵押登記制度也不健全，這些都加大了銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　��業(yè)內(nèi)人士指出，上海之所以在住房金融上走在前頭，就是因?yàn)樯虾Ｔ谶@些制度環(huán)境上要優(yōu)于其他地方。��

　　有人反對(duì)零首付��

　　對(duì)零首付，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是舉雙手贊成，畢竟，多一種付款方式，房地產(chǎn)公司就多一個(gè)潛在的客戶。

　　�コ鋈艘饬系氖牵�北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理潘石屹有顧慮：“我是不贊成零首付，如果是零首付，就會(huì)使發(fā)展商和客戶之間可能達(dá)成某一種默契，來把銀行的錢套走，這樣就不利于房產(chǎn)信貸的健康發(fā)展。客戶選擇房子應(yīng)該是慎重的，只有讓客戶掏錢，他才是慎重的。如果是真正的零首付，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就是不慎重的。在中國現(xiàn)有的信用制度和房地產(chǎn)商良莠不齊的情況下，房地產(chǎn)的資金會(huì)朝不好的項(xiàng)目發(fā)展，整個(gè)的機(jī)制比較亂，對(duì)市場(chǎng)的健康成長是不利的。”

　　��為了降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是必須的——萬一個(gè)人無法歸還住房抵押貸款，銀行可以順利地處理抵押的房產(chǎn)。��

　　但在潘石屹看來，在北京，即使是有條件的零首付都難以實(shí)行。不完善的住房二級(jí)市場(chǎng)會(huì)讓抵押在銀行手中的房產(chǎn)成為“不動(dòng)”產(chǎn)；抵押登記制度不健全造成房產(chǎn)的重復(fù)抵押會(huì)使銀行陷入經(jīng)濟(jì)糾紛的泥淖；而最讓人心煩的是房產(chǎn)千奇百怪的“成分”：內(nèi)銷房、外銷房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等等。不同成分的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是混亂的，有些房產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分離的，買房者常常是只購買了房屋所有權(quán)。而最有價(jià)值的部分是可以保值增值的土地使用權(quán)，不是需要折舊的房屋所有權(quán)。不管是誰，把這些情況都弄明白都將是一筆不小的成本。

　　�フ嬲�的零首付何時(shí)實(shí)行?��

　　零首付，尤其是真正的零首付之所以應(yīng)該緩行，是因?yàn)槲覈�的個(gè)人信用體系不健全。��

　　無論是否零首付，客戶在向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，銀行都要考察個(gè)人的資信狀況。雖然各家銀行具體的評(píng)價(jià)方式和標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但依據(jù)無非是年齡、學(xué)歷、職業(yè)、家庭背景等簡(jiǎn)單資料。信貸員除了靠這些基本資料再加上自己的直覺外，購房者單位出具的收入證明是最主要的依據(jù)——而具有諷刺意義的是，單位往往最不了解自己?jiǎn)T工的真正收入。某商業(yè)銀行的信貸員說：“我更關(guān)心抵押物是否得到恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估，看它是不是會(huì)貶值。”

　　�ヒ�?yàn)閷?duì)個(gè)人信用不放心，上海的零首付是有條件的。買房者要用舊房抵押首付款，因?yàn)殂y行擔(dān)心如果是真正意義上的零首付，買房者缺少利益制衡，在還款初期更容易退出，——如果他對(duì)房子不滿意，可以輕輕松松抽身就走。

　　�フ嬲�意義的零首付是個(gè)人信用的試金石，它反映了人們信用觀念的巨大轉(zhuǎn)變。銀行先假設(shè)你有信之人，無須再用首付款來制衡，僅憑個(gè)人的信用狀況和所購房產(chǎn)權(quán)就可以進(jìn)行全額的住房貸款。

　　�ザ�在目前的信用環(huán)境下，銀行真正實(shí)行零首付則勉為其難。所幸，上海已經(jīng)開始建立個(gè)人信用體系的努力，通過第三方的資信公司為個(gè)人建立信用檔案，評(píng)估個(gè)人的信用狀況。��

　　信用是相互的，如果每一個(gè)人都在完善的信用體系監(jiān)督之下，都很珍惜自己的信用，把信用當(dāng)成自己的財(cái)富，銀行也會(huì)給個(gè)人提供更多的方便。(記者李鵬)

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