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　　今年年中，亞北項目風林綠洲開盤，與眾不同的是，其一期9.5萬平方米建筑面積(542戶)中，除去極少數復式外，一共只有三種戶型，而且戶型面積十分接近，分別是168.66平方米、181.96平方米和184.18平方米。而相隔不久開盤的位于南三環的戀日嘉園，其中建筑面積12萬平方米的756套商品房竟然有120余種戶型，其戶型設計從1室1廳到7室多廳，從平層到上躍層、下躍層；戶型面積從40平方米到350平方米，變化非常多，堪稱今年北京新開樓盤之最。同期開盤，同樣的市場，一南一北兩個項目居然出現如此大的差距，這是為什么呢？

　　少有少的道理

　　風林綠洲開發商——盛世兆業房地產公司副總經理周偉峰認為，目前北京許多項目為了減小銷售壓力，加快資金滾動，開發大而全的項目，往往同一個社區中會出現總房價相差一倍以上的房子，再加上南北朝向的差價(南向多大戶型)，總價甚至會差出3倍以上。這樣，支付能力的不均衡將直接造成了同一社區中業主素質的差距過大，產生社會問題。而風林綠洲三個戶型的總價都在110至140萬元之間，其業主勢必大部分屬于同一階層，我們把這個人群叫做“金領階層”，“金領階層”正是我們的市場定位。這些假想中的“金領階層”年收入在15至40萬元之間，月薪1.2萬元至3.2萬元，年齡在30至45歲，兩代或三代的家庭結構。周偉峰有一個逆向的推算方法：以總價140萬元為例，首付20%是在30萬元以下，正在目標客戶的積蓄之內，貸款月供6000至7000元，回應月薪收入當可以承受，而且這個月均還款額非常方便貸款，因為它正好是他們月收入的一半。按照客戶樣本分析，“金領階層”只占社會的2%左右，呈現逐年上升的趨勢，他們是社會的骨干階層和管理層，不良嗜好少，社會責任、家庭責任感強。他們有講求實用、漸進式的消費特點，因為財富不是爆發而是積累來的，他們的支付能力、社會階層、教育背景、文化素養趨同，有對周邊環境、人文社區環境和家庭同住環境的獨特喜好，為他們建造住宅就要充分考慮到這些因素。

　　當然，周偉峰副總經理也承認，這個群體不會超過人口的2%，不可能出現熱銷場面，但正因為客戶“純粹”，所以不怕面窄。大而全的項目，不可能有思想和個性，將來也不會被市場認可。

　　多有多的原因

　　7月1日開盤的位于南三環邊的戀日嘉園，建筑面積12萬平方米的756套商品房竟然有120余種戶型�？胺Q今年北京新開樓盤之最。開發商北京華野房地產的副總經理、戀日嘉園項目經理郭國慶認為，人們在購房時之所以如此看中戶型，就是因為戶型最容易影響生活方式，通過預留空間、設置可以變化的彈性軟墻等方法，使每套房子都可以根據主人的生活習慣自由分割。另外，細節設計往往容易讓人忽視，但居住的舒適度往往由此體現。戶型由一室到7室，從平層到躍層，各有各的特點，特別是下躍層的設計，設計師創造出了一樓與地下室連接的做法，地下空間被充分利用，有效地降低了整棟樓的公共分攤系數，從而使平均使用率達到85%以上。項目在規劃方案時，一般是先設計樓型，再設計戶型。而戀日嘉園則首先設計的是戶型，僅戶型討論會就不下20次，力求使每一個戶型都最大可能性地趨于合理。在戶型設計中，戀日嘉園的劉宗鵬總設計師特別強調戶型的均好性。他認為，居住的基本條件的確立，是在總體規劃中如何最大限度地利用基地所能提供的自然資源，并將這些資源相對公平地分布在所有套型之中。這些資源是無形的，但卻有價值。具體來說，就是安排不同房型的位置和朝向，要盡量多地爭取日照與通風，最大限度地利用景觀資源；所謂公平，是指無論套型的大小和層次高低，都能根據業主在基地內的投資多少來瓜分這些資源，無論是有人居住的底層，還是一室戶，都享有同樣的權利。然而，一定基地內的資源是有限度的，大而全的設計及過分地追求高容積率都會損壞某些位置的居住條件。面積較小的套型，往往被布置在朝向較差、日照勉強、通風不良的區域，或通過價格手段主觀地讓好朝向的套型承擔某些費用。在經濟關系上看似公平，但從其他方面(如人的生理需求等)就很難講它公平。

　　殊途同歸市場準確定位

　　原中國建筑科學研究院總設計師壽震華先生認為，住宅的創新，首先要從改善戶型著手。從表面上看，風林綠洲和戀日嘉園一個戶型特別多，一個戶型特別少，好像是趣向不同，但實際上兩者殊途同歸，都是進行了準確市場定位的結果。雖然戀日嘉園戶型很多，但其基本檔次相同，能夠被同一個群體所接納。戀日嘉園強調戶型的均好性，比如不同戶型主臥室的面積、采光等因素都比較相近，人口少的可以選擇面積小的戶型，但僅僅是臥室少了一間而已，其他情況沒有什么變化，一室戶型也沒有被歧視的感覺。這種情況我們注意一下上海弄堂里的老房子，就能看到了這種思路：臥室基本上都是4米開間、6米進深，在一個弄堂里幾乎沒有什么差別。這是有道理的，因為鄰居經濟水平不一樣，勢必造成觀念不同，很難混居在一起。這是目前北京市場上開發商常見的錯誤，過去是集團購買，講究戶型大而全，一個單位的人住在同一個樓里，從各層領導，到普通職員都要能夠按級別對號入住。另外，我們設計人員也總是習慣從技術的觀點出發，盡可能地利用樓層面積，缺乏社會觀點。其實，位于西直門橋畔的今典花園繼年初推出經典小戶型之后，日前，再次推出號稱“空間·蒙太奇”的9號樓，將客戶群體準確定位在“白領”年輕夫婦和單身貴族上；光華路上的陽光100推出新異戶型，目標直指CBD圈內公司的經理階層。今年隨著集團購買的淡出，“散戶時代”的開始，市場對客戶群體開始不斷地細分，開發商為迎合不同的客戶群的需要開始量身定制住宅，大而全的項目在這些具有準確市場定位產品的沖擊下將逐漸退出市場。晨報記者張劍

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