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　　目前，北京商品住宅的購買主體，已從過去的以中高收入為主、中低收入為輔的格局轉變成為以中等收入為主、高收入和低收入群體為輔的格局。此外，隨著市政建設發展和經濟要素從市中心的外移，城市空洞化日益明顯，造成了目前市中心邊緣區域，特別是交通便捷地區的中價位樓盤需求量不斷增加。

　　從需求的內容來看，預計從今年下半年開始需求熱點將是市區邊緣地區，也就是四環路附近品質優良的住宅，在市場上有較強勁的需求。此外，根據上海購房群體的購買力結構分析，高收入者中，購買需求一般是以復式、錯層結構為主。而低收入購房者，存量低價房和二手房將分流他們對新建住宅的購買。從下半年起，樓盤銷售會呈現以下幾個特征：

　　市區邊緣百平方米以上，有二衛的戶型好銷

　　單價、總價略低的市區邊緣區域樓盤開發，呈現以100～150平方米二室二廳、三室二廳為主的銷售態勢。在這其中，又以雙衛為重點。

　　低密度小區、復式及錯層戶型看好

　　現在，京城低密度住宅大行其道，多層或小高層商品住宅在北京就已有10多個樓盤，大多數都在四環路外，且社區綠化率高。如亞運村的嘉銘園、望京地區的風格雅園等。大部分購房者已從過去一味追求高得房率轉變為講究居住品質、經濟性和實用性并重。這樣，帶電梯的小高層的品質優勢和經濟實用優勢就顯現出來了。

　　目前，北京正在形成一個日益龐大的高素質收入階層，此類人士目前大都仍居住在二至四房的一般住宅內，隨著他們收入的提升和財富積累，一般的二至四房公寓已不是他們的主要目標，而180～220平方米的復式及錯層住宅，正符合他們居住全面升級的需求，不僅增加了一些房間和數十平方米建筑面積，加大了住房的使用功能，而且，居住品質和居住環境得到了顯著提升。

　　規劃超前設計優良的住宅受歡迎

　　開發商在規劃設計中體現符合潮流的前瞻性理念，是為了在項目開工及銷售完畢這一較長周期中不被市場淘汰，始終保持適度超前性，以此吸引越來越有前瞻目光精明買家的需要。預計，具前瞻性的樓盤規劃設計將大量涌現，這對目前銷售良好、品質良好但超前性不足的樓盤將會產生一些沖擊。

　　樓盤定位細化準確的住宅易熱銷

　　樓盤定位細化準確，是要求體現在項目開發的各個方面和環節。產品定位細化準確，對于中小樓盤是如此，對于大型樓盤也是如此，例如大型樓盤雖然開發規模十分龐大，但仍需避免將所有層次客源一網打盡的做法。因為高收入客源不愿購買品質、住戶層次混雜的社區，而中低收入購房者也不希望社區住戶間貧富反差太大。徐冰

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