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　　購(gòu)房置業(yè)中的“置業(yè)”通常是指非自身居住，而是用于投資目的購(gòu)房行為。90年代初期，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛興起的時(shí)候，大批的港臺(tái)置業(yè)者在北京、廣州等城市購(gòu)置外銷房，其目的主要是用于投資出租使用。而時(shí)下隨著個(gè)人購(gòu)房熱的興起，投資置業(yè)者數(shù)量又大為增加，購(gòu)房投資現(xiàn)在正成為一種時(shí)尚。

　　現(xiàn)在自己掏錢買房的人越來(lái)越多，其中大部分是急于解決基本居住或改善住房條件，但也有的人買房是為了投資，或者干脆就是為了掙錢。由于北京具有極特殊的市場(chǎng)環(huán)境，雖然市場(chǎng)總體房?jī)r(jià)一直呈下降趨勢(shì)，但市場(chǎng)需求卻一直熱情不減，其中不乏投資置業(yè)產(chǎn)生的利益帶給購(gòu)房人的影響。

　　買房對(duì)于任何一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，都是最大的一筆家庭開(kāi)銷，幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的投入如果想要得到投資收益，或者在短期內(nèi)得到投資回報(bào)并不是所有樓盤，所有的購(gòu)房人都可以得到的。物業(yè)是否具有投資價(jià)值主要是看兩個(gè)指標(biāo)：一是看房?jī)r(jià)是否有上升的趨勢(shì)，二是看市場(chǎng)樓價(jià)租金水平是否有利可圖。在京城投資置業(yè)，要想取得相對(duì)較高的投資收益，就要首先關(guān)注以下幾個(gè)方面：

　　第一，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有總體的把握和了解。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是供大于求局面，面對(duì)眾多樓盤如何進(jìn)行選擇，這就像在股市中選擇股票一樣，既要了解市場(chǎng)的大勢(shì)，又要了解所要選擇樓盤的“業(yè)績(jī)表現(xiàn)”。目前，雖然北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體水平已接近成本，但由于新增樓盤的供應(yīng)壓力，房?jī)r(jià)回升的可能性也不是很大。在這種情況下，想要獲得投資收益，主要就是看其出租回報(bào)率指標(biāo)了。租得好、租價(jià)高的樓盤，應(yīng)當(dāng)是最有投資價(jià)值的物業(yè)。

　　第二，要選擇好的區(qū)位。房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，第二是位置，第三還是位置。由于近兩年來(lái)商品住宅市場(chǎng)主體需求的單位集團(tuán)購(gòu)買逐漸消退，市場(chǎng)需求一度大幅下挫，與此同時(shí)，新增項(xiàng)目卻有增無(wú)減，市場(chǎng)供大于求的趨勢(shì)十分明顯。但是，由于區(qū)域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資在大勢(shì)不利的情況下，某些區(qū)域市場(chǎng)其前景依然被普遍看好。因此，投資置業(yè)對(duì)于位置的選擇就顯得尤其重要。像東北三環(huán)沿線、中關(guān)村就是普遍公認(rèn)的市場(chǎng)前景看好的區(qū)域。這兩個(gè)地區(qū)不但住宅售價(jià)相對(duì)最高，出租市場(chǎng)也極其活躍，價(jià)位再高的房子也能租得出去。

　　第三，像選擇股票要看其所在板塊的升值潛力一樣，投資置業(yè)也要考慮區(qū)位和樓盤是否有“概念”支持。因?yàn)闃鞘械幕�礎(chǔ)是建立在市場(chǎng)有效需求前提之上的，而市場(chǎng)有效需求則要看地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)多，就業(yè)水平高，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)相對(duì)充足，要求的檔次相對(duì)也會(huì)提高。從這方面理解，所謂置業(yè)時(shí)須考慮的“概念”實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)概念的意思，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高收入人群趨向集中，有這一因素，樓市就會(huì)呈現(xiàn)牛市的態(tài)勢(shì)。像“中關(guān)村”、“CBD”、“國(guó)貿(mào)-燕莎商圈”、“金融街”、“地鐵五號(hào)線”、“輕軌”等，這些概念都是投資置業(yè)的利好因素。

　　第四，要掌握計(jì)算樓盤投資回報(bào)的技巧及方式。既然是為了投資，作為購(gòu)房人就更應(yīng)掌握量化比較、計(jì)算購(gòu)房款和測(cè)算投資回報(bào)的方式與技巧。計(jì)算物業(yè)的投資回報(bào)，要了解以下幾方面的數(shù)據(jù)：首先是房屋的單價(jià)和總價(jià)；第二是了解周邊物業(yè)售價(jià)、出租狀況及價(jià)位，并且要比較及測(cè)算市場(chǎng)租金與房?jī)r(jià)的比值；第三要考慮租金扣減貸款利息之后，凈盈利與銀行存款利息及股市收益率的效益差距。

　　以購(gòu)置一套100平方米，單價(jià)為6000元的二居單元房為例，其總價(jià)為60萬(wàn)元，一般銀行可提供八成25年按揭貸款。這樣，購(gòu)房人簽約首付款就是12萬(wàn)元，其余48萬(wàn)元作銀行按揭，48萬(wàn)元分25年還清，按現(xiàn)行貸款月利息0.465計(jì)算，其付給銀行的月還款額為2970.72元。

　　以比較保守的出租價(jià)位估算投資回報(bào)，按月租金3500元計(jì)算，12萬(wàn)元的投資，其年收益率就是(3500-2970.72)×12÷120000×100%＝5.29%，這一收益率較銀行存款利息2.25%還高出3.04個(gè)百分點(diǎn)。

　　如為外銷公寓，帶精裝修出租，月租金假設(shè)以最保守的價(jià)格5000元／月，這樣年收益率將達(dá)到(5000-2970.72)×12÷120000×100%＝20.29%。此數(shù)額大大高出銀行存款利息收入，較股市的一般收益率20%也還高出0.29個(gè)百分點(diǎn)，而其投資風(fēng)險(xiǎn)較股市卻小了很多。所以從某種意義上說(shuō)，目前投資樓市還是非常合算的。本文后附有目前出租市場(chǎng)最旺的望京地區(qū)主要樓盤租售價(jià)格比較表，按照表中所列各樓盤報(bào)價(jià)，您自己就可以清楚地比較出來(lái)現(xiàn)在投資哪一個(gè)樓盤最劃算。

　　當(dāng)然，既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，但亦并非萬(wàn)無(wú)一失。這里需要提醒置業(yè)者注意的還有以下幾點(diǎn)：

　　首先，若想求得在短期內(nèi)收益的出租性物業(yè)，就應(yīng)盡可能選擇現(xiàn)房或接近現(xiàn)房的樓盤。因?yàn)橹挥形飿I(yè)成為現(xiàn)房，房屋才有可能即時(shí)出租獲取回報(bào)。而且，現(xiàn)在新增樓盤數(shù)量多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，使期房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大，這一風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素包括工期保障、品質(zhì)保障、價(jià)格漲浮、利息匯率變動(dòng)等等。

　　其次，要想取得相對(duì)高的投資收益就應(yīng)重點(diǎn)選擇外銷樓盤。因?yàn)榘凑毡本┦袃?nèi)、外銷住宅管理規(guī)定，只有外銷物業(yè)才允許出售或出租給外藉人士。而由于外藉人士在京工作大部分有較高的住房補(bǔ)貼，需要租住高品質(zhì)的公寓或別墅，這樣，外銷房的高出租回報(bào)就相對(duì)有市場(chǎng)的保障。現(xiàn)在雖然也有內(nèi)銷房租給外藉人士的，但嚴(yán)格地講那是不符合有關(guān)規(guī)定的，一旦公安或房管部門清查，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，外銷物業(yè)還一點(diǎn)很特殊的“待遇”，就是外銷物業(yè)簽約合同中標(biāo)注的是美元價(jià)格。這樣匯率即使變動(dòng)，房子也仍然“值錢”。而且目前本市外銷樓盤的價(jià)格已基本探底，個(gè)別項(xiàng)目的售價(jià)甚至低于同檔內(nèi)銷樓盤，正是投資置業(yè)的大好時(shí)機(jī)。再有，能保障長(zhǎng)期高收益的樓盤位置，一定是在商貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的“圈子”里，而且離核心區(qū)越近越好。這主要也是基于樓盤競(jìng)爭(zhēng)因素的考慮。隨著新增供量的加大，核心“外圍的”有可能會(huì)有更好、更有潛力的樓盤，這是因?yàn)楹诵膮^(qū)內(nèi)的供應(yīng)是有限的，比如中關(guān)村核心區(qū)國(guó)家就已經(jīng)明令禁止新批住宅項(xiàng)目。所以像中關(guān)村、國(guó)貿(mào)、燕莎、電子城、金融街等這些高增長(zhǎng)企業(yè)和外商扎堆兒的地方，越是貼近中心區(qū)的樓盤，出租市場(chǎng)就越是穩(wěn)定。趙炳杰

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