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　　大勢繁榮、但市場略有降溫：這就是經濟形勢在經歷了近十年的驚人發展后逐漸穩定下來，未來12個月美國房產業的發展趨勢。

　　這是馬塞諸塞州的經濟研究公司Case Shiller Weiss向《華爾街日報》提供的最近一份“房產價格預測”季度報告中的觀點。該研究顯示了選取的若干個美國城市在1999年2月到2000年2月之間平均房產銷售價格的變動，并預示了截止明年7月的未來12個月的市場發展趨勢。所有分析數據均基于銷售紀錄、就業增長狀況和家庭成員的構成狀況。

　　盡管股市的不景氣和相對較高的按揭貸款利率對上漲失控的房產價格有所抑制，但像在舊金山這樣的城市，房產漲價的速度仍會超過通貨膨脹的速度。但在費城、底特律和華盛頓等城市，預測認為，房產價格增長率只能達到中等水準，因為較高的汽油費支出和較低的就業增長率影響到了地區的經濟狀況。

　　價格增長率之首

　　舊金山有望成為未來12個月在眾多被調查城市里房產價格增長率最高的城市，預計其房產價格將上升14%，達到一套住房平均價格40.91萬美元。但這個數字與去年的22%相比還是下降了很多。網絡經濟的動蕩和技術產業的疲軟令人們對房產的心理期望有所降低，連像麗薩-薩維德拉(Lisa Saavedra)這樣的矽谷銷售員，也只給自己在圣何塞(San Jose)的一套三個臥室的房子標價36.195萬美元。“房產市場已從沸熱點下降至熱狀態，”她說。

　　紐約的情況也差不多，股市的動蕩導致了房產價格增長率的大幅度下降。但紐約的就業增長率仍較高，房屋租賃和旅游收入也呈上揚趨勢，所以房產平均價格有望達到5%的中等增長率，一套住房的總價約在20.43萬美元左右。

　　健康的價格增長

　　預測認為，在那些房產價格不太受市場變動影響的城市，房產將健康地增值，但不會出現出人意料地大幅上漲。其中，在未來12個月增長最多的城市將是波士頓、芝加哥和邁阿密，三個城市的增長率最高有望達到7%。波士頓的房產存量較低，可能使房屋的平均價格增長7.4%，達到一套住房21.66萬美元。盡管有些房產代理商認為芝加哥的房產已經過剩，但地區經濟的穩步增長，令該市的房產平均價格仍有望達到16.51萬美元，價格增長7.3%。邁阿密是被調查的10個城市中唯一一個價格增長率上漲的城市，該市的就業率增長速度也非常快，尤其是在銀行和旅游兩個行業。這一增長因素有望推動房產市場，使其房產平均價格增長7.6%，達到13.67萬美元。

　　洛杉磯和菲尼克斯兩市的房價增長率都有望達到6.3%。洛杉磯的就業增長率已保持在1.8%，這得歸功于亞洲經濟的復蘇和該市在拉美的許多貿易伙伴，因此洛城的房價應可達到21.82萬美元。菲尼克斯的就業增長率較高，達到2.7%，但該市的人口增長率是全美平均水平的3倍，并且在高科技制造業方面也有所衰退，因此其房產價格預期只能達到15萬美元。

　　有些城市的房價最多只能略有增長。分析者認為，高額的汽油費支出和就業率增長趨緩將使底特律的房產市場降溫，該市在未來12個月的房價增長率只能達到5.3%，價格為17.04萬美元。最近幾個月，底特律的房產銷售和房屋許可證發放均有所下降。

　　在華盛頓，交通問題迫使一些打工者避而遠之，使本已冷淡的房產市場更是雪上加霜。該市的房價增長大約在4.5%，價格為18.76萬美元。費城的就業增長率相當低，該市的家庭數和家庭收入狀況預示了房屋市場的不景氣：其房價增長率只能達到3.5%，房價為13.71萬美元，分析者認為。房價的低幅增長已經影響到了電工戴維-楊(David Young)，他剛剛把自己在蘭斯當(Lansdowne)郊區的一套有三個臥室的房子以10.5萬美元的價格賣出去。盡管他已擁有這套房子7年了，但他說，“現在的賣出價和當初的買入價一樣，沒有漲一分錢�！�

　　事實證明，在上一份房產價格預測報告中，經濟學家們的估計有準有偏。在他們的報告中，有4個城市的房價實際增長值與預測值的偏差低于1個百分點，1個城市的偏差低于2個百分點，另有一個城市的偏差低于3個百分點。而在芝加哥和紐約兩個城市，預測值低于實際增長值超過3個百分點，波士頓的低估偏差超過5個百分點，舊金山的低估偏差則超過14個百分點。預測者們認為，造成較大偏差的原因是他們對去年的就業增長率和導致住房消費增長的較低房產存量估計保守�！昂艹鋈艘饬�，”Case Shiller Weiss的負責人卡爾.凱斯(Karl Case)說，“所有跡象均表明現在是軟著陸階段�！�

　　-By JUNE FLETCHER

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