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　　住房買賣是普通老百姓一生之中最大金額的消費，住房買賣作為不動產交易，也是老百姓生活中涉及環節和手續最為復雜的商品交易，復雜的交易環節直接導致交易附加成本的上升。

　　本文探討購房抵押貸款中涉及的抵押物財產保險環節是否必要、收費是否合理，目的在于尋求從保險環節上使住房交易成本降低的最大可能。

　　住房貸款抵押物保險現狀

　　目前住房抵押貸款均實行實際意義上的強制保險，即無論政策性住房公積金貸款還是商業性住房按揭貸款，銀行均要求借款人對抵押物住房進行財產保險，以此作為貸款的先決條件。一般銀行要求抵押物投保期限不得短于貸款期限，保費標準隨貸款性質而異，如是住房公積金貸款或組合貸款，則年保費為房價的5‰，如果純商業性住房貸款，則年保費為房價的7‰。筆者根據上海市公積金管理中心年報數據，對上海市1992年到1999年住房抵押物財產保險的保費收入作了估算。估算中假定平均房價為3000元／平方米，一次性躉繳保費折扣為90%。可以看到，由于實行住房貸款抵押物強制保險，保費收入總額達到2.35億元。保險公司從事這項業務一般是采取貸款銀行代理的做法，流行的代理分成比例為保費的5%-30%，那么銀行獲得的保險代理利益就為(2.35億×20%)=4700萬元，保險公司實得保費收入為1.88億元。

　　讓我們再來看看這項保險的理賠情況。根據來自保險公司內部的可靠情報，住房貸款抵押物財產保險的理賠率十分低，據說上海市目前僅有一家保險公司對一戶投保人進行大額理賠，理賠金額為8萬元，原因是該戶投保人購房后進行裝修時不慎起火，導致房屋內裝修燒毀。另外，有零星不超過10戶投保人因水管爆裂等原因獲得十分小額的保險理賠。

　　從保費收入和實際發生理賠比例來看，可以看出，住房貸款抵押物保險存在極大的問題，一邊是毫無彈性的強制保險和高昂的費率，另一邊則是接近于零的高枕無憂的理賠風險；住房抵押物財產保險成為保險公司最賺錢的保險業務之一，而貸款銀行則從強制保險作為貸款條件中分得一杯羹(據說銀行保險代理分成收入不用進銀行大帳，可直接用于發放職工獎金)。

　　保險公司自有“說法”

　　住房貸款抵押物投保財產險的規定最早出自于1992年，由上海市住房制度改革辦公室與建設銀行上海市分行聯合制訂的《職工住房抵押貸款暫行規定》，該規定第二十三條規定：“借款人應按銀行指定的險種向中國人民保險公司上海分公司辦理抵押物保險。”該辦法第二十四條規定：“保險金額：凡以購建的住房作抵押物的，不得少于購建住房的價值。”

　　雖然《職工住房抵押貸款暫行規定》后來在1996年和1999年分別兩次更新，并且主管部門已經發覺在法規中寫入指定保險的做法，違背《保險法》中任何單位和個人不得進行強制保險的規定，因此目前執行的上海市人民政府1999年7月份發布的《上海市個人住房公積金購房貸款管理辦法》和有關細則中均未提及抵押物財產保險，但由于實際做法中仍然保留了抵押物產險，造成當前“規定無強制、操作有強制”的抵押物保險狀態。以當前市面上熱銷的一套35萬元的主流價格住房為例，若政策性貸款年限為15年，則一次性保險費就為2363元，這對普通職工家庭來說是一筆很大的開支。

　　現行政策得改一改

　　抵押物保險的初衷，是為了增加抵押物的安全，在抵押物發生風險時通過保險賠償來保全抵押權人的債權。但從近10年上海的住房貸款房屋保險的實踐來看，抵押房屋的出險率極低。從國外抵押貸款做法看，房主保險即為抵押物保險，但國外對不同類型的房屋實行不同的保險費率。鋼混結構的，費率很低甚至不要求投保；木頭結構的，一般保險費率較高，主要是火災和洪水風險概率較大。另外，投保人亦可選擇足額投保和不足額投保兩種方式。足額投保，即按照房屋全價作為保險金額。不足額投保，僅就房屋全價的部分價值投保，在出險后，僅就投保價值作為保險賠償上限。

　　為此，筆者茲提出如下住房貸款抵押物保險的改進意見：

　　(一)對于抵押住房是鋼混結構的新建房屋應該取消抵押物產險強制做法；

　　(二)對于磚混結構或木質結構的抵押房屋和竣工年限超過30年的抵押房屋，應該要求抵押物產險，但保險金額應該根據借款人貸款金額和還款方式逐年變化，即將貸款年初剩余本金與當年保險金額一致，同時保險費率應該在現有的年5‰的基礎上大大下調，根據實際出險統計經精算后重新厘定。保費應采取逐年繳交的辦法。

　　(三)商業性和政策性住房貸款抵押房屋保險，不應實行差別費率政策，應該統一對待。

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